Sertifikat Janti Disita karena Utang Orang Lain, Kuasa Hukum Ajukan Banding dan Blokir SHM 8035 di BPN

Tim kuasa hukum Janti Yuli Yanti Hutagaol meminta Badan Pertanahan Nasional (BPN) Jakarta Utara memblokir Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 8035 atas nama kliennya. Permohonan itu diajukan bersamaan dengan upaya banding ke Pengadilan Tinggi Jakarta atas putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara yang dinilai tidak sesuai aturan hukum dan teknis peradilan.

Yuli Yanti Hutagaol, S.H., M.H., C.Med., selaku kuasa hukum Janti, mengatakan aset kliennya seluas 403 meter persegi di Jakarta Utara disita berdasarkan putusan sita jaminan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 1076/Pdt.G/2024/PN Jakarta Selatan. Padahal, kata dia, Janti tidak memiliki kaitan hukum maupun utang piutang dengan PT Bank Mayapada Internasional Tbk.

"Padahal klien kami tidak ada urusannya dengan Bank Mayapada Internasional Tbk dan bukan pihak di perkara 1076 tersebut, akan tetapi aset klien kami ikut disita atas putusan pengadilan nomor 1076/Pdt.G/2024/PN Jakarta Selatan tersebut," ujar Yuli saat memberikan keterangan, Rabu (11/11/2026).

Kronologi Sengketa: Jual Beli 2023, Sita Baru Muncul 2025

Menurut Yuli, kepemilikan SHM 8035 telah beralih ke Janti sejak September 2023. Proses jual beli dilakukan di hadapan notaris PPAT, disertai bukti transfer lunas, dan tercatat dalam SHM serta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) di BPN Jakarta Utara.

Namun, sita jaminan baru diletakkan pada Februari 2025, sekitar dua tahun setelah pengalihan kepemilikan rampung. Yuli menyoroti jangka waktu itu sebagai persoalan serius karena objek sita sudah berpindah tangan secara sah jauh sebelum perkara utang bergulir.

"Pada bulan September 2023 sudah beralih kepemilikannya ke nama klien kami Ibu Janti dan dilakukan di hadapan notaris PPAT, ada bukti transfer lunasnya sudah beralih, sudah tercatat di SHM dan ada bukti SKPT atas nama ibu Janti di BPN Jakarta Utara atas nama ibu Janti, akan tetapi bisa-bisanya diletakkan sita atas utang orang lain," tegasnya.

Yuli mengaku masuk sebagai kuasa hukum tambahan menjelang putusan sela dalam perkara Nomor 31/Pdt.Bth/2026/PN Jkt Utr. Gugatan perlawanan (derden verzet) itu didaftarkan lebih dulu sebelum putusan sela Pengadilan Negeri Jakarta Utara yang menyatakan kewenangan mengadili. Namun, dalam putusan akhirnya, majelis hakim menyatakan Janti sebagai pembeli yang tidak benar.

Dalil Kuasa Hukum: Derden Verzet Hanya Uji Keabsahan Dokumen

Yuli mempertanyakan dasar pertimbangan majelis hakim yang menyatakan kliennya pembeli tidak benar. Menurut dia, status kepemilikan sah atas nama Janti telah beralih sejak 2023 dan tercatat resmi di BPN Jakarta Utara.

Ia menegaskan bahwa dalam perkara derden verzet, substansi utama yang diuji sebatas pembuktian keabsahan kepemilikan dokumen hukum seperti SHM dan SKPT. Persidangan itu, kata dia, tidak masuk pada pokok keabsahan utang pihak lain.

"Bagaimana majelis hakim yang memutus perkara nomor 31/Pdt.Bth/2026/PN Jkt Utr. mengatakan atau memutus bahwa klien kami ini Ibu Janti bukan pembeli yang tidak benar, padahal tercatat SKPT-nya atas nama Ibu Janti sejak tahun 2023," kata Yuli.

Ia merujuk pada Pasal 195 ayat 6 jo HIR 208, SEMA 3 Tahun 2018, dan teknis peradilan umum Mahkamah Agung RI pada 2026. Menurut Yuli, majelis hakim tidak cermat menerapkan aturan-aturan tersebut sehingga putusan dinilai menabrak hukum acara.

"Perlu diketahui bahwa Derden Verzet itu hanya mengatur tentang sah atau tidaknya kepemilikan seseorang, sepanjang saya bisa membuktikan bahwa SHM SKPT-nya tercatat atas nama klien saya Ibu Janti, selesai. Tidak membahas tentang keabsahan kepemilikan 8035 berdasarkan Pasal 195 ayat 6 jo HIR 208 dikaitkan dengan sema 3 tahun 2018 dikaitkan lagi dengan teknis peradilan umum Mahkamah Agung RI pada tahun 2026," paparnya.

Langkah Hukum: Memori Banding dan Permohonan Blokir SHM 8035

Tim kuasa hukum telah melayangkan memori banding ke Pengadilan Tinggi Jakarta. Saat ini mereka menunggu pengiriman berkas perkara dari Pengadilan Negeri Jakarta Utara menuju Pengadilan Tinggi.

Yuli berharap majelis hakim di tingkat banding memutus perkara secara objektif. Ia juga meminta Pengadilan Tinggi Jakarta mengkaji ulang putusan Nomor 31/Pdt.Bth/2026/PN Jkt Utr. karena dinilai tidak sesuai perundang-undangan dan hukum acara.

"Jadi kami meminta agar Pengadilan Tinggi Jakarta mengkaji ulang putusan perkara Nomor 31/Pdt.Bth/2026/PN Jkt Utr. karena majelis hakim tidak cermat dalam menurut hemat kami ya untuk memutus perkara ini, karena menubruk semua aturan perundang-undangan dan hukum acara, seperti itu," tambah Yuli.

Paralel dengan upaya banding, tim kuasa hukum melayangkan permohonan pencatatan blokir SHM Nomor 8035 ke BPN Jakarta Utara. Blokir dimaksudkan agar sertifikat tidak dialihkan atau dijaminkan selama sengketa berjalan.

"Oleh karena itu, kami meminta untuk SHM nomor 8035 ini diblokir sampai putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap atau inkrah," pungkasnya.

Dampak Sengketa bagi Pemilik Sertifikat yang Bukan Pihak Berperkara

Kasus ini memperlihatkan bagaimana sita jaminan atas utang pihak lain bisa menimpa pemilik sertifikat yang tidak terlibat dalam perjanjian kredit. Bagi Janti, dampaknya langsung: aset 403 meter persegi di Jakarta Utara tidak bisa digunakan secara bebas selama status sita belum dicabut.

Pemblokiran di BPN menjadi langkah defensif. Tanpa blokir, sertifikat berisiko berpindah tangan atau dijadikan agunan pihak lain meski sengketa belum inkrah. Permohonan itu juga menjadi sinyal kepada otoritas pertanahan bahwa objek sedang diperebutkan secara hukum.

Di sisi lain, langkah banding memperpanjang ketidakpastian. Selama Pengadilan Tinggi belum memutus, status kepemilikan yang tercatat sejak 2023 tetap berada dalam bayang-bayang putusan pengadilan tingkat pertama yang menyebut Janti bukan pembeli benar.

Yang Perlu Diawasi Publik dari Perkara Ini

Ada sejumlah titik yang layak dicermati dalam sengketa ini:

• Keabsahan sita jaminan atas objek yang kepemilikannya sudah beralih dan tercatat di BPN sebelum sita diletakkan.
• Penerapan asas bahwa sita hanya dapat dikenakan pada harta milik pihak yang berutang, bukan pihak ketiga yang tidak terlibat perjanjian.
• Konsistensi hakim dalam perkara derden verzet yang seharusnya menguji keabsahan dokumen kepemilikan, bukan pokok utang pihak lain.
• Respons BPN Jakarta Utara atas permohonan blokir SHM 8035 selama proses hukum berjalan.

Publik juga menantikan apakah Pengadilan Tinggi Jakarta akan membalik putusan atau menguatkannya. Berkas perkara masih dalam proses pengiriman dari Pengadilan Negeri Jakarta Utara, sehingga jadwal sidang banding belum dapat dipastikan.

Analisis Redaksi

Perkara ini menyentuh salah satu fondasi paling dasar dalam hukum perdata: sita jaminan hanya sah dikenakan pada harta milik pihak yang berutang. Ketika objek yang sudah berpindah tangan secara sah dan tercatat di BPN ikut disita karena utang pihak lain, pertanyaan yang muncul bukan lagi soal teknis, melainkan soal kepastian hukum bagi setiap pemilik sertifikat di Indonesia.

Dalil kuasa hukum Janti bahwa derden verzet sebatas menguji keabsahan dokumen kepemilikan sejalan dengan logika hukum acara. Jika SHM dan SKPT tercatat atas nama Janti sejak 2023, dan jual beli dilakukan di hadapan notaris PPAT dengan bukti pelunasan, maka beban pembuktian seharusnya berada pada pihak yang mempersoalkan keabsahan pengalihan tersebut, bukan pada pemilik yang tidak pernah terlibat dalam perjanjian kredit.

Yang juga perlu dicermati adalah jeda dua tahun antara pengalihan kepemilikan dan peletakan sita. Jeda itu menunjukkan lemahnya verifikasi objek sita di tingkat pengadilan. Permohonan blokir ke BPN adalah langkah taktis yang wajar, tetapi solusi sesungguhnya tetap berada di tangan hakim banding. Jika putusan tingkat pertama dibiarkan berdiri, presedennya berbahaya: siapa pun bisa kehilangan aset yang sudah dibeli secara sah hanya karena kebetulan menjadi objek sita dalam perkara orang lain.

Sumber: mediakarya.id, bpn.go.id