Pasar Perkantoran Jakarta Mulai Pulih: Gedung Premium Berpeluang Naikkan Sewa

Pasar perkantoran Jakarta mulai memperlihatkan perbaikan pada kuartal III-2026. Permintaan ruang kantor diproyeksikan mencapai 198.555 meter persegi sepanjang tahun, dan gedung Premium dengan okupansi hampir 84 persen kini punya ruang untuk mempertahankan tarif sewa.

Angka itu berasal dari proyeksi Colliers Indonesia. Aktivitas penyewaan tidak lagi hanya berasal dari perusahaan yang merelokasi kantor atau mengoptimalkan luas ruang kerja, tetapi mulai didorong kebutuhan ekspansi bisnis.

Meski begitu, pemulihan belum merata. Sebagian besar transaksi masih berupa perpindahan penyewa ke gedung lain, bukan penambahan kebutuhan ruang baru.

Ekspansi Bisnis Mulai Warnai Transaksi Kuartal III-2026

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan pola permintaan mulai bergeser setelah pasar perkantoran selama beberapa tahun lebih banyak diwarnai relokasi dan penyesuaian luas ruang.

"Pola pemulihan pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan perubahan. Setelah beberapa tahun didominasi oleh penyesuaian kebutuhan ruang, kini mulai terlihat sejumlah perusahaan yang melakukan ekspansi, di samping aktivitas relokasi dan perpindahan ke gedung dengan kualitas lebih baik," ujar Ferry dalam keterangannya, Rabu (11/11).

Menurutnya, munculnya aktivitas ekspansi menjadi perkembangan positif bagi industri perkantoran. Namun, pasar masih perlu mencermati apakah tren tersebut dapat meluas dan menghasilkan penyerapan bersih ruang kantor secara konsisten.

Colliers mencatat total permintaan sepanjang 2026 berpotensi menyentuh 198.555 m². Angka itu menjadi patokan awal untuk menilai apakah pasar benar-benar bergerak, atau hanya berputar pada perpindahan penyewa antar gedung.

Perbedaan antara nilai transaksi dan penyerapan bersih menjadi kunci. Sebab, transaksi penyewaan yang tinggi belum tentu menambah tingkat keterisian bila penyewa hanya berpindah dari satu gedung ke gedung lain.

Okupansi CBD 76,3 Persen, Gedung Premium Nyaris 84 Persen

Dari sisi okupansi, tingkat keterisian gedung perkantoran di kawasan pusat bisnis atau central business district (CBD) Jakarta mencapai sekitar 76,3 persen pada kuartal III-2026.

Gedung Grade A mencatat okupansi mendekati 78 persen. Sementara segmen Premium hampir menyentuh 84 persen. Beberapa gedung Premium bahkan telah memiliki tingkat hunian di atas 90 persen.

Kondisi tersebut memberikan keuntungan bagi pemilik gedung Premium untuk mempertahankan tarif sewa. Dengan semakin terbatasnya ruang kosong, kebutuhan menawarkan berbagai insentif kepada calon penyewa juga cenderung berkurang.

Sebaliknya, pemilik gedung dengan tingkat kekosongan tinggi masih harus mengandalkan penyesuaian harga, pemberian insentif, dan kelonggaran persyaratan kontrak agar tetap kompetitif.

Perbedaan itu menunjukkan pemulihan belum dirasakan secara setara oleh seluruh kelas gedung. Ada gedung yang bisa menahan harga, ada pula yang masih harus membujuk penyewa dengan berbagai kelonggaran.

• Okupansi CBD Jakarta: sekitar 76,3 persen pada kuartal III-2026.
• Gedung Grade A: mendekati 78 persen.
• Gedung Premium: hampir 84 persen, sebagian di atas 90 persen.
• Proyeksi permintaan 2026: 198.555 m².
• Proyeksi kekosongan: 25,7 persen akhir 2026, turun menjadi 21,1 persen pada 2029.

Kekosongan Diproyeksi Turun ke 21,1 Persen pada 2029

Colliers memproyeksikan tingkat kekosongan ruang kantor Jakarta menyusut dari 25,7 persen pada akhir 2026 menjadi 21,1 persen pada 2029.

Penurunan tersebut mengindikasikan peluang perbaikan pasar dalam jangka menengah. Namun, realisasinya tetap bergantung pada pertumbuhan permintaan baru dan kemampuan pemilik gedung menarik penyewa.

Artinya, proyeksi itu bukan jaminan. Angka kekosongan bisa turun lebih cepat bila ekspansi perusahaan meluas, tetapi bisa pula tertahan bila penyerapan bersih tidak tercipta.

Colliers juga memperkirakan pasar perkantoran Jakarta masih akan mengalami perbaikan secara bertahap hingga 2027. Keberlanjutan pemulihan akan lebih ditentukan oleh kemampuan pasar menciptakan permintaan tambahan yang menghasilkan penyerapan bersih, bukan sekadar tingginya nilai transaksi penyewaan.

Dari Flight to Quality ke Flight to Value

Di tengah perubahan pasar, pertimbangan perusahaan dalam memilih kantor juga semakin berkembang. Lokasi, akses transportasi, dan kualitas bangunan tetap menjadi faktor utama.

Namun, penyewa kini turut memperhitungkan manfaat yang diperoleh secara keseluruhan, mulai dari pengelolaan gedung, penerapan prinsip lingkungan, sosial, dan tata kelola (environmental, social, and governance/ESG), fasilitas, kesiapan ruang, hingga total biaya penggunaan kantor.

Tren flight-to-quality atau perpindahan menuju gedung dengan kualitas lebih tinggi mulai bergeser menjadi flight-to-value. Perusahaan tidak hanya mengejar bangunan yang lebih modern, tetapi juga menilai kesesuaian antara peningkatan fasilitas dan lingkungan kerja dengan tambahan biaya sewanya.

Perubahan preferensi tersebut membuka kesempatan bagi gedung berkualitas tinggi yang menawarkan tarif kompetitif dibandingkan properti di kelas yang lebih rendah.

Bagi penyewa, relokasi ke gedung yang lebih baik dapat menjadi pilihan ekonomis apabila peningkatan produktivitas dan efisiensi operasional mampu mengimbangi biaya tambahan.

Selain kualitas bangunan, kebutuhan terhadap ruang kantor siap pakai (ready-to-use office) juga meningkat. Salah satu pertimbangannya adalah biaya penataan interior atau fit-out yang membutuhkan investasi awal cukup besar ketika perusahaan berpindah lokasi.

Ruang yang sudah dilengkapi furnitur dan siap digunakan dapat menekan pengeluaran awal sekaligus mempercepat dimulainya operasional. Meski demikian, perusahaan tetap perlu memastikan kesesuaian tata ruang dengan jumlah karyawan, pola kerja, dan kebutuhan bisnis.

Strategi Berbasis Data untuk Menekan Biaya Sewa

Head of Project Management Colliers Indonesia, Rahmat Alam, mengatakan perusahaan perlu menyusun strategi pemanfaatan ruang kerja berdasarkan kebutuhan aktual agar investasi perkantoran lebih optimal.

"Strategi penataan ruang kerja berbasis data dapat membantu perusahaan merencanakan kebutuhan kantornya secara lebih tepat, dengan mempertimbangkan masukan karyawan, data penggunaan ruang, serta kebutuhan bisnis," kata Rahmat.

Pendekatan berbasis data tersebut dapat digunakan perusahaan ketika mempertimbangkan relokasi, memperpanjang kontrak sewa, menggabungkan ruang kantor, melakukan renovasi, maupun menambah jumlah karyawan.

Dengan demikian, persaingan di pasar perkantoran tidak lagi hanya bertumpu pada besaran tarif sewa. Pemilik gedung juga perlu menyediakan ruang yang efisien, fleksibel, dan mampu menunjang kebutuhan operasional penyewa.

Bagi pemilik gedung, prospek tersebut menuntut strategi yang berbeda sesuai tingkat hunian. Gedung Premium dengan okupansi tinggi berpeluang memperkuat posisi tawar harga sewa. Sementara itu, properti dengan tingkat kekosongan besar perlu meningkatkan daya tarik melalui pembaruan fasilitas, penyediaan ruang siap pakai, dan penawaran kontrak yang lebih fleksibel.

Di sisi penyewa, tingkat kekosongan yang masih relatif tinggi memberikan ruang untuk menegosiasikan harga maupun ketentuan sewa. Namun, peluang tersebut dapat menyempit apabila ekspansi perusahaan semakin marak dan jumlah ruang kantor tersedia terus berkurang dalam beberapa tahun ke depan.

Gambaran pasar properti secara lebih luas juga bisa dilihat pada pemberitaan soal riset properti Colliers yang memantau pergerakan permintaan dan pasokan ruang kantor di Jakarta.

Analisis Redaksi

Angka 76,3 persen okupansi CBD dan hampir 84 persen di segmen Premium memberi sinyal yang jarang muncul dalam beberapa tahun terakhir. Namun, sinyal itu perlu dibaca hati-hati. Sebab, Colliers sendiri menegaskan sebagian besar transaksi masih berupa perpindahan penyewa, bukan penambahan kebutuhan ruang baru.

Di sinilah letak persoalan sesungguhnya. Pasar perkantoran bisa terlihat ramai dari nilai transaksi, tetapi belum tentu sehat bila tidak ada penyerapan bersih. Relokasi hanya memindahkan kekosongan dari satu gedung ke gedung lain. Tanpa ekspansi bisnis yang riil, tekanan pada pemilik gedung di kelas bawah akan tetap besar.

Pergeseran dari flight-to-quality ke flight-to-value juga menarik untuk dicermati dari sisi harga. Penyewa kini lebih menghitung total biaya, termasuk fit-out dan kesiapan ruang, bukan sekadar tarif sewa per meter persegi. Pemilik gedung yang hanya mengandalkan nama besar tanpa efisiensi ruang berisiko ditinggalkan.

Bagi pemilik gedung Premium, posisi tawar memang sedang menguat. Tapi keunggulan itu bersifat sementara. Selama proyeksi kekosongan baru turun ke 21,1 persen pada 2029, artinya masih ada sekitar seperlima ruang kosong di pasar. Angka itu cukup untuk menahan laju kenaikan sewa secara agresif, dan cukup pula untuk memberi penyewa ruang negosiasi.

Yang paling menentukan bukan proyeksi, melainkan apakah ekspansi bisnis yang mulai terlihat pada kuartal III-2026 berlanjut menjadi permintaan tambahan yang konsisten hingga 2027.