Harga Rumah Nasional Naik Tipis 1,1%, Pasar Properti Sekunder Makin Terbelah di 2026

Pasar properti sekunder di Indonesia mulai menunjukkan dinamika yang semakin selektif pada semester pertama tahun 2026. Harga rumah nasional hanya mengalami kenaikan tipis sebesar 1,1% secara tahunan, angka ini bahkan lebih rendah dibandingkan tingkat inflasi nasional sebesar 3,3%. Hal ini menandakan bahwa pertumbuhan harga rumah secara riil tengah melambat, sementara kenaikan harga justru terkonsentrasi pada segmen rumah premium dan wilayah tertentu saja.

Konsentrasi Kenaikan Harga pada Segmen dan Wilayah Tertentu

Berdasarkan data Flash Report Juli 2026 dari Rumah123, median harga rumah secara nasional pada Juni 2026 tercatat stagnan dibandingkan bulan sebelumnya. Meski demikian, beberapa segmen properti masih menunjukkan pertumbuhan harga yang signifikan. Rumah dengan luas di atas 251 meter persegi menjadi pendorong utama dengan lonjakan harga mencapai 46,7% secara tahunan, yang dipimpin oleh pasar di Medan.

Sementara itu, rumah berukuran 151-250 meter persegi mencatat kenaikan tertinggi di Surakarta sebesar 15,8%. Rumah berukuran 91-150 meter persegi mengalami kenaikan paling besar di Denpasar sebesar 13,2%, dan untuk rumah di bawah 60 meter persegi, pertumbuhan tertinggi dicatat di Surakarta sebesar 13,8%. Data ini mengindikasikan bahwa pasar properti sekunder semakin terbelah berdasarkan ukuran dan lokasi rumah.

Pasar Properti Sekunder Makin Selektif

Menurut Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, pola kenaikan harga yang kini semakin terfokus pada segmen properti besar dan premium mencerminkan perubahan dalam fundamental permintaan di pasar.

"Beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung terjadi lebih merata. Kini polanya mulai berubah. Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif,"

Secara bulanan, hanya tiga kota dari 13 kota yang dipantau Rumah123 mencatat kenaikan harga, yakni Denpasar 2,5%, Jakarta 0,3%, dan Tangerang 0,3%. Namun secara tahunan, sebanyak 10 kota masih mencatat pertumbuhan positif dengan Denpasar memimpin kenaikan sebesar 9,5%, diikuti Makassar 6,2% dan Bogor 4,4%.

Tren Positif di Kawasan Jabodetabek dan Penyusutan Pasokan

Di kawasan Jabodetabek, harga rumah masih menunjukkan tren positif dengan pertumbuhan harga tercatat di Bogor, Bekasi, Depok, Tangerang, dan Jakarta. Hal ini menandakan bahwa permintaan properti masih kuat di wilayah yang memiliki daya tarik tinggi tersebut.

Namun, di sisi pasokan, volume listing rumah sekunder mengalami penurunan yang cukup signifikan, yakni turun 2,4% dibanding bulan sebelumnya dan merosot 17% secara tahunan. Meski demikian, minat pencarian rumah dari masyarakat belum menunjukkan penurunan. Tangerang menjadi wilayah dengan pencarian rumah terbesar pada Juni 2026 sebesar 15,2%, disusul oleh Jakarta Selatan 11,9% dan Jakarta Barat 10,6%.

Marisa Jaya menambahkan bahwa kondisi ini menunjukkan pasar masih dalam keseimbangan, di mana terbatasnya pasokan belum memicu pressure untuk menjual.

"Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar. Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil,"

Dukungan Pembiayaan dan Prospek Pasar Properti Semester II-2026

Dari sisi pembiayaan, meskipun Bank Indonesia menaikkan BI Rate sebesar 100 basis poin menjadi 5,75%, kenaikan tersebut belum sepenuhnya berimbas pada bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR di bank-bank besar hanya berubah tipis dari 9,27% menjadi 9,20%. Kondisi ini masih memberikan ruang bagi masyarakat yang mengandalkan KPR untuk membeli rumah.

Marisa memandang bahwa paruh kedua tahun 2026 akan menjadi penentu arah pasar properti hingga akhir tahun.

"Semester kedua akan menjadi periode penting untuk melihat apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu. Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap terjaga, dan pembiayaan belum mengalami pengetatan yang signifikan, kami melihat pasar properti sekunder masih memiliki fondasi yang cukup kuat hingga akhir 2026,"

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, data kenaikan harga rumah nasional yang hanya sebesar 1,1% di tengah inflasi 3,3% menunjukkan pasar properti Indonesia tengah menghadapi tantangan pemulihan yang tidak merata. Segmen menengah yang selama ini menjadi tulang punggung pasar properti justru bergerak lambat, akibat daya beli masyarakat yang belum kembali ke level optimal. Sementara itu, kenaikan harga yang signifikan di segmen premium dan wilayah tertentu seperti Medan, Denpasar, dan Surakarta mengindikasikan adanya pergeseran permintaan yang lebih terfokus pada kalangan pembeli kelas atas dan lokasi strategis.

Fenomena ini dapat memperlebar kesenjangan pasar properti dan menciptakan dualisme antara hunian mewah yang harganya melesat dan hunian menengah yang stagnan. Jika tren ini berlanjut, pemerintah dan pelaku industri perlu mengantisipasi dampak sosial-ekonomi seperti kesulitan akses rumah layak bagi masyarakat kelas menengah dan bawah.

Ke depan, penting untuk mengamati bagaimana kebijakan pembiayaan KPR dan penambahan pasokan rumah sekunder akan memengaruhi keseimbangan pasar. Dengan pasokan yang semakin menipis dan daya beli yang belum pulih penuh, semester kedua tahun ini menjadi momen krusial yang menentukan apakah pasar properti akan mengalami pemulihan lebih merata atau tetap terfragmentasi.

Untuk informasi lebih lanjut tentang perkembangan pasar properti di Indonesia, Anda dapat membaca laporan lengkapnya di Industry.co.id dan mengikuti update dari media terpercaya seperti Kompas Properti.