Investor Properti Vietnam Mulai Selektif di Tengah Melimpahnya Pasokan Baru

Pasar properti Vietnam menunjukkan dinamika signifikan sejak awal tahun 2023 dengan pemulihan pasokan yang kuat setelah mengalami penurunan berkepanjangan sejak 2018. Data dari Lembaga Penilaian Pasar Properti Vietnam (VARS IRE) mengungkapkan bahwa total pasokan properti meningkat drastis dari lebih dari 40.000 unit di tahun 2022 menjadi sekitar 128.000 unit pada 2025, naik sekitar 88% dibandingkan tahun 2024 dan menjadi level tertinggi dalam periode 2019-2025.

Kondisi makroekonomi yang mendukung, seperti suku bunga rendah dan arus kas yang melimpah, turut mendorong permintaan properti yang sebelumnya terkendala kelangkaan pasokan. Akibatnya, harga properti terus naik dan menetapkan standar harga baru di pasar.

Permintaan dan Tren Investasi Properti Vietnam

Banyak investor properti menikmati keuntungan signifikan, bahkan menggandakan nilai aset dalam 1-2 tahun. Pada kuartal ketiga 2025, harga apartemen di beberapa wilayah melonjak sekitar 500 juta hingga 1 miliar VND per unit, memicu gelombang "investasi cepat" dengan ekspektasi keuntungan jangka pendek.

Proyek-proyek properti terjual habis dalam waktu singkat setelah peluncuran, dan transaksi dengan harga tinggi semakin lazim. Namun, tren ini mulai bergeser sejak akhir 2025 ketika pasokan meningkat secara signifikan. Penyesuaian kebijakan berhasil menyelesaikan masalah hukum pada sejumlah proyek yang sebelumnya tertunda, dan lebih dari 20 proyek besar di area pinggiran kota dengan koneksi infrastruktur utama mulai diimplementasikan.

Kualitas dan Kuantitas Pasokan yang Meningkat

Peningkatan pasokan tidak hanya dari kuantitas tetapi juga kualitas, dengan kemunculan kawasan perkotaan terpadu yang menawarkan fasilitas lengkap dan terintegrasi. Selain itu, inventaris dan produk jual kembali dari para investor menambah total pasokan pasar, yang diperkirakan mencapai sekitar 200.000 unit pada 2026.

Ketersediaan produk yang lebih banyak memberikan pilihan luas bagi pembeli, dari segmen harga, lokasi, hingga tipe properti. Kebijakan penjualan yang fleksibel seperti pembayaran bertahap dan dukungan suku bunga yang menarik memungkinkan pembeli masuk pasar dengan modal awal hanya sekitar 10-30% dari nilai properti.

Dampak Kenaikan Suku Bunga dan Perubahan Sentimen Pasar

Meski demikian, kenaikan suku bunga yang cepat membuat sentimen pasar menjadi lebih berhati-hati. Likuiditas tidak lagi tersebar luas tetapi berfokus pada pilihan yang lebih selektif, mencerminkan diversifikasi aliran modal.

• Ketidaksesuaian ekspektasi harga antara pembeli dan penjual menjadi faktor utama pergeseran ini.
• Penjual masih mempertahankan harga tinggi, sementara pembeli mengharapkan harga lebih wajar atau bahkan penurunan.
• Investor jangka panjang cenderung bertahan dan tidak menjual karena sudah mencapai target keuntungan dan memiliki arus kas stabil.
• Permintaan jual justru datang dari investor FOMO dan pengguna leverage tinggi yang menghadapi tekanan likuiditas.

Harga properti belum turun signifikan karena tingginya biaya input, terutama biaya lahan yang mencapai 30-40% dari total biaya pengembangan proyek dan menunjukkan tren kenaikan tajam. Kenaikan harga lahan sekitar 20% dapat menaikkan biaya pengembangan proyek minimal 6-8%, ditambah kenaikan biaya konstruksi dan pembiayaan akibat suku bunga naik 2%.

Pengembang pun harus menaikkan harga jual meski likuiditas menurun, dan jika penjualan gagal mencapai target, biaya keuangan semakin membebani bisnis.

Strategi Pengembang dan Perubahan Pendekatan Investor

Untuk menarik pembeli, banyak pengembang menerapkan kebijakan stimulasi seperti:

• Suku bunga preferensial tetap atau dibatasi.
• Periode dukungan pembayaran diperpanjang.
• Diskon tambahan untuk pembayaran lebih awal.

Namun, VARS IRE menekankan pentingnya pergeseran pendekatan investor dalam konteks pasokan yang melimpah dan pasar yang semakin kompleks. Penilaian produk properti tidak cukup hanya berdasarkan harga jual, melainkan harus mempertimbangkan posisi produk dalam pasar regional, potensi arus kas, dan periode pengembalian modal.

Pasar properti kini kurang cocok untuk strategi investasi jangka pendek dan lebih memerlukan visi jangka menengah hingga panjang yang mengutamakan nilai guna nyata dan efisiensi keuangan.

Investor disarankan untuk memprioritaskan:

• Produk yang mampu menghasilkan arus kas positif.
• Lokasi di area dengan koneksi infrastruktur yang jelas.
• Proyek dengan kerangka hukum transparan.
• Pengembang bereputasi baik.
• Menghindari penggunaan leverage tinggi.
• Memiliki strategi investasi dengan horizon minimal 3-5 tahun, terutama untuk proyek yang masih dalam pengembangan.

Prioritas juga perlu diberikan pada daerah yang telah atau diperkirakan akan berkembang menjadi komunitas perumahan besar, terkait dengan zona industri, kawasan ekonomi, atau kebijakan penduduk. Sebaliknya, daerah dengan kepadatan rendah dan tanpa pendorong pertumbuhan nyata menghadapi risiko likuiditas tinggi dan waktu akumulasi lebih lama.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, pergeseran sikap investor properti Vietnam ini merupakan tanda kematangan pasar yang mulai meninggalkan euforia investasi spekulatif jangka pendek. Melimpahnya pasokan dan kenaikan biaya proyek membuat investor harus lebih berhati-hati dan selektif dalam memilih produk yang benar-benar bernilai dan berpotensi memberikan keuntungan stabil di masa depan.

Perubahan ini juga mencerminkan tantangan dan peluang bagi pengembang yang harus beradaptasi dengan kondisi pasar baru, meningkatkan kualitas produk, dan menawarkan model pembiayaan yang lebih fleksibel. Di sisi lain, pemerintah dan regulator perlu terus memastikan kerangka hukum yang transparan dan mendukung pengembangan infrastruktur yang memperkuat konektivitas kawasan.

Ke depan, perhatian utama harus diberikan pada bagaimana investor dan pengembang merespon dinamika suku bunga dan biaya input yang fluktuatif, serta bagaimana strategi investasi jangka panjang dapat menjadi penentu keberhasilan di pasar properti Vietnam yang semakin kompetitif dan beragam.

Investasi properti yang cerdas dan berkelanjutan akan menjadi kunci untuk memaksimalkan potensi pasar yang tengah berkembang ini.