Pelemahan Rupiah Tekan Properti Baru, Rumah Sekunder Jadi Pilihan Utama End-User

Sektor properti nasional menghadapi tekanan signifikan akibat pelemahan rupiah yang sempat menembus Rp17.528 per dolar AS. Dampak ini terasa dari kenaikan biaya konstruksi, perlambatan pengembangan proyek baru, hingga penurunan drastis penjualan rumah primer. Namun, di tengah kondisi tersebut, pasar rumah sekunder justru menunjukkan ketahanan yang menguat.

Harga Rumah Sekunder Tumbuh di Tengah Tekanan Ekonomi

Berdasarkan Laporan Flash Report Mei 2026 dari Rumah123, harga rumah sekunder secara nasional masih mencatatkan pertumbuhan sebesar 0,1% secara bulanan dan 0,8% secara tahunan pada April 2026. Dari 11 kota yang dianalisis, Denpasar mencatat kenaikan harga tertinggi sebesar 2%, diikuti oleh Bogor 1,8% dan Surakarta 1,5%.

Fenomena ini menunjukkan bahwa rumah sekunder tetap diminati oleh konsumen, terutama end-user, yang mencari pilihan hunian dengan harga lebih fleksibel dan unit siap huni, di tengah ketidakpastian ekonomi global.

Pasar Properti Primer Mengalami Kontraksi Tajam

Sementara pasar rumah sekunder bertahan, pasar rumah baru atau primer mengalami tekanan berat. Bank Indonesia melaporkan penjualan properti residensial primer kuartal I 2026 anjlok 25,67% secara tahunan. Penurunan ini disebabkan oleh melemahnya daya beli masyarakat disertai meningkatnya biaya pembangunan akibat depresiasi rupiah dan volatilitas pasar global.

Pengembang kini menghadapi dilema meningkatnya biaya konstruksi, sedangkan konsumen menunda pembelian unit baru karena ketidakpastian dan sensitivitas terhadap cicilan KPR.

Perubahan Pola Permintaan dan Fokus Pasar Suburban

Data pencarian properti menunjukkan pergeseran signifikan menuju kawasan suburban dan penyangga kota besar. Tangerang menjadi fokus utama dengan 15,1% proporsi listing enquiries nasional, diikuti Jakarta Selatan 11% dan Jakarta Barat 9,3%. Kawasan suburban kini semakin dipandang sebagai pusat pertumbuhan baru pasar hunian, bukan hanya alternatif dari pusat kota.

Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, menjelaskan:

"Yang berubah saat ini bukan kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah, melainkan cara konsumen mengambil keputusan. Di tengah tekanan ekonomi dan pelemahan Rupiah, konsumen menjadi jauh lebih rasional. Mereka lebih sensitif terhadap cicilan, mempertimbangkan kesiapan unit, serta fokus pada kawasan yang menawarkan keseimbangan harga, aksesibilitas, dan potensi kenaikan nilai jangka panjang."

Kawasan seperti Tangerang, Bekasi, dan Bogor tetap menjadi favorit karena menawarkan harga lebih terjangkau, didukung oleh perkembangan infrastruktur dan ekspansi pusat ekonomi baru.

Segmen Hunian Terjangkau Jadi Penopang Pasar

Segmen rumah dengan luas bangunan di bawah 60 meter persegi menjadi pilar utama pasar properti. Misalnya, di Surakarta, harga median pada segmen ini meningkat drastis hingga 23,5% secara tahunan. Hal ini menandakan permintaan hunian terjangkau tetap kuat meski tekanan biaya hidup meningkat.

Berbeda dengan segmen high-end dan apartemen premium yang tumbuh lebih moderat akibat tingginya pasokan rumah sekunder dan sikap wait and see investor terhadap prospek ekonomi global.

Dukungan Stabilitas Makroekonomi dan Pasokan Properti

Inflasi Indonesia pada April 2026 tercatat sebesar 2,42% secara tahunan, dengan BI Rate dipertahankan di 4,75%. Stabilnya suku bunga ini memberikan ruang bagi pasar properti, terutama segmen end-user, untuk menjaga momentum transaksi.

Namun, suplai rumah sekunder nasional turun 8,7% secara tahunan, mengindikasikan pemilik properti memilih menahan asetnya menanti peluang kenaikan harga jangka menengah.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, kondisi pasar properti saat ini menunjukkan reposisi perilaku konsumen yang signifikan. Pelemahan rupiah dan tekanan ekonomi global memaksa pembeli untuk lebih selektif dan rasional dalam memilih hunian, terutama end-user yang mencari nilai terbaik dan keamanan investasi jangka panjang.

Perbedaan tajam antara pasar rumah primer dan sekunder merupakan tanda bahwa pengembang harus menyesuaikan strategi, sementara investor di segmen premium harus lebih berhati-hati menimbang risiko global. Konsumen yang beralih ke rumah sekunder dan kawasan suburban juga mencerminkan tren urbanisasi yang dinamis dan kebutuhan akan hunian yang siap pakai dengan harga terjangkau.

Ke depan, pemantauan perkembangan suku bunga, inflasi, dan nilai tukar rupiah akan sangat menentukan arah pasar properti nasional. Pemerintah dan pelaku industri perlu aktif menciptakan kebijakan dan produk yang adaptif agar pasar tetap stabil dan berkelanjutan.

Simak terus perkembangan terbaru dan analisis mendalam terkait pasar properti Indonesia hanya di INDUSTRY.co.id.