Pasar Properti Nasional Diprediksi Stabil Hingga Akhir 2025, Ini Faktanya

Pasar properti residensial nasional Indonesia menunjukkan kestabilan signifikan hingga akhir 2025 meskipun menghadapi tantangan berupa penyesuaian daya beli masyarakat dan perubahan preferensi hunian. Menurut data terbaru dari Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) pada kuartal 4 2025, permintaan rumah kecil dan menengah tetap solid, sementara pasar sewa mulai menunjukkan tren positif sebagai alternatif pilihan hunian.

Data dan Tren Harga Rumah Nasional

Indeks Harga Jual Rumah Nasional mencatat kenaikan tipis sebesar 0,4% dibanding kuartal sebelumnya, dengan pertumbuhan tahunan yang konsisten di angka yang sama. Secara rinci, rumah berukuran kecil menjadi motor utama pertumbuhan pasar dengan kenaikan 0,8% per tahun. Rumah tipe 55-120 meter persegi naik sebesar 0,5%, tipe 121-200 meter persegi naik 0,3%, sementara rumah besar (≥201 meter persegi) mengalami koreksi tipis sebesar -0,9%.

"Segmen menengah dan kecil tetap jadi favorit masyarakat, sementara rumah besar mengalami penurunan yang berkaitan dengan kecenderungan konsumen menunda pembelian atau beralih ke opsi sewa di kota inti, serta peningkatan inventori di beberapa wilayah komuter," jelas Dayu Dara Permata, CEO Founder Pinhome.

Variasi Harga Rumah di Wilayah Jakarta dan Sekitarnya

Pergerakan harga rumah di DKI Jakarta dan kawasan penyangga menunjukkan variasi yang cukup signifikan antar wilayah dan tipe hunian. Misalnya, di Jakarta Utara, rumah tipe 55-120 meter persegi di Tanjung Priok turun sekitar 5%, dan tipe 121-200 meter persegi di Tanjung Priok dan Cilincing turun sekitar 3%. Namun, rumah kecil dengan ukuran di bawah 54 meter persegi di Tanjung Priok justru naik sekitar 3%, menandakan ketahanan segmen ini.

Di Jakarta Barat, rumah kecil di Kembangan mengalami kenaikan harga sekitar 3% karena harga yang kompetitif, sementara rumah tipe menengah di Kalideres naik sekitar 2%, didorong oleh konektivitas transportasi dan kedekatan dengan Bandara Soekarno-Hatta.

Wilayah Jakarta Pusat, terutama Kemayoran, mencatat kenaikan rumah tipe besar dan menengah sekitar 3%, dan rumah kecil naik sekitar 2%. Sebaliknya, Johar Baru mengalami tekanan harga pada segmen kecil dan menengah dengan penurunan antara 2-3%.

Di Jakarta Timur, rumah tipe 121-200 naik sekitar 3% di Ciracas dan 2% di Cakung, didukung oleh perbaikan akses dan infrastruktur. Sementara itu, Jakarta Selatan mencatat koreksi terbatas, khususnya pada rumah kecil di Jagakarsa dan Pasar Minggu yang turun sekitar 2%.

Pergerakan Harga di Kawasan Bodetabek, Banten, dan Daerah Lain

Di Bodetabek dan Banten, harga rumah relatif stabil dengan fluktuasi terbatas. Rumah kecil di Kota Tangerang naik sekitar 2%, tetapi di Kota Serang turun sekitar 3%. Kota Bogor mencatat kenaikan harga rumah besar sekitar 3%, sementara Kabupaten Bogor dan Kabupaten Bekasi mengalami penurunan masing-masing 3% dan 2% terkait peningkatan inventori.

Di Jawa Barat, rumah tipe besar di Kabupaten Bandung dan Kota Cimahi turun sekitar 3%. Bali menunjukkan stabilitas harga dengan kenaikan rumah tipe 121-200 di Kota Denpasar sekitar 2%, didukung oleh aktivitas ekonomi dan pariwisata yang kuat.

Sumatera menunjukkan tren positif di beberapa kota: Palembang dengan kenaikan rumah kecil sekitar 3% dan tipe menengah sekitar 2%, serta Pekanbaru dengan rumah tipe 55-120 naik sekitar 3%. Di Kalimantan, rumah tipe menengah di Balikpapan dan tipe besar di Samarinda naik sekitar 2%, sedangkan Sulawesi, khususnya Manado, mencatat kenaikan rumah tipe besar sekitar 2%.

Pasar Sewa Rumah dan Proyeksi 2026

Pasar sewa rumah nasional juga menunjukkan stabilitas dengan Indeks Harga Sewa Rumah Nasional naik sekitar 0,6% kuartal ke kuartal pada akhir 2025, meskipun secara tahunan masih turun sekitar 1%. Kenaikan harga sewa tercatat di semua segmen rumah:

• Rumah kecil naik sekitar 0,4%
• Tipe 55-120 meter persegi naik 0,1%
• Rumah tipe 121-200 dan rumah besar masing-masing naik sekitar 0,5%

Secara tahunan, pertumbuhan paling menonjol terjadi pada rumah tipe menengah dan besar, dengan kenaikan antara 1,5% hingga 2,3%. Permintaan sewa tetap kuat dari kalangan profesional dan ekspatriat di pusat aktivitas ekonomi seperti Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, dan Kabupaten Bekasi, yang mencerminkan pergeseran sebagian permintaan dari pasar pembelian ke pasar sewa.

Pinhome memproyeksikan pasar properti nasional akan memasuki fase ekspansi pada 2026 setelah konsolidasi sepanjang 2025. Perbaikan fundamental ekonomi dan kebijakan pembiayaan yang lebih mendukung menjadi faktor pendorong utama pemulihan transaksi properti.

"Dengan stabilitas makro yang terjaga dan kebijakan yang konsisten, kami optimistis bahwa 2026 akan menjadi tahun normalisasi pasar properti," pungkas Dayu Dara Permata.

Faktor-faktor ini diharapkan dapat memperkuat intermediasi perbankan dan mendorong aktivitas pembangunan di berbagai wilayah Indonesia, memberikan angin segar bagi industri properti nasional.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, stabilitas pasar properti residensial hingga akhir 2025 mencerminkan adaptasi pasar yang cukup baik terhadap dinamika ekonomi dan perubahan perilaku konsumen. Permintaan kuat pada rumah kecil dan menengah menandakan bahwa masyarakat mulai lebih bijaksana dalam memilih hunian yang sesuai dengan kemampuan finansial dan kebutuhan hidup mereka.

Sementara itu, penurunan minat pada rumah besar dan pergeseran ke pasar sewa menunjukkan perubahan penting dalam strategi investasi dan konsumsi properti. Perkembangan infrastruktur dan konektivitas juga menjadi kunci dalam menentukan dinamika harga di berbagai wilayah, terutama di Jakarta dan sekitarnya.

Ke depan, para pelaku pasar dan pemerintah harus terus memperhatikan faktor fundamental ekonomi dan kebijakan pembiayaan agar tren positif ini berlanjut. Penguatan pasar sewa juga perlu dimanfaatkan sebagai peluang untuk memperluas akses hunian yang terjangkau, khususnya di kota-kota besar dengan mobilitas tinggi.

Dengan perhatian yang tepat terhadap faktor-faktor ini, tahun 2026 berpotensi menjadi titik balik bagi stabilitas dan pertumbuhan pasar properti nasional secara berkelanjutan.