Harga Rusun Subsidi Rp 500 Juta Dinilai Kemahalan dan Tidak Tepat Sasaran MBR

Harga rusun subsidi terbaru yang mencapai Rp 500 juta per unit menuai kritik tajam dari pengamat properti. Ali Tranghanda, CEO Indonesia Properti Watch (IPW), menilai harga tersebut terlalu tinggi sehingga tidak sesuai dengan target utama yaitu masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Harga Rusun Subsidi Terbaru dan Peraturan Menteri PKP

Dalam Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 23/KPTS/M/2026, diatur batas harga jual hingga tenor kredit rusun subsidi. Harga jual tertinggi di Jakarta Pusat mencapai Rp 14,5 juta per meter persegi, sehingga untuk tipe 45 meter persegi harga maksimal mencapai Rp 625,5 juta. Di sisi lain, harga jual terendah berada di beberapa provinsi seperti Sumatera Selatan dan Nusa Tenggara Timur, dengan harga Rp 10 juta per meter persegi atau Rp 450 juta untuk tipe yang sama.

Harga ini berbeda-beda di masing-masing daerah dan bahkan di kawasan Jabodetabek. Namun, Ali menilai bahwa dengan UMR Jakarta sekitar Rp 5,7 juta, masyarakat seharusnya hanya mampu membeli hunian seharga Rp 300 juta hingga Rp 350 juta.

Analisis Harga dan Dampaknya bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Menurut Ali, harga rusun subsidi di kisaran Rp 500 juta lebih cocok untuk mereka yang berpenghasilan sekitar Rp 9 juta ke atas. Ini berarti harga tersebut sudah melampaui target MBR yang selama ini menjadi sasaran program subsidi.

"Kalau dengan minimal harga rusun Rp 500 jutaan artinya yang gaji Rp 9 juta baru bisa beli dan menurut saya itu bukan target rusun milik (rusunami)," ujar Ali.

Ali juga menyarankan agar pemerintah membuat tingkatan harga yang sesuai dengan kebutuhan pasar dan data permintaan. Misalnya, rusun untuk single atau keluarga dengan harga lebih terjangkau dan luas unit yang disesuaikan, seperti 18 meter persegi untuk hunian vertikal. Ia juga mengusulkan agar pemerintah memanfaatkan lahan negara yang tidak terpakai untuk pembangunan rusun, sehingga biaya pembangunan dapat ditekan.

Solusi dan Usulan untuk Menekan Harga Rusun Subsidi

• Penggabungan rusun milik (rusunami) dan rusun sewa (rusunawa) dalam satu gedung agar variasi harga dan tipe hunian bisa memenuhi kebutuhan berbagai lapisan masyarakat.
• Pemberian insentif bagi pengembang dan pembeli untuk meringankan biaya pembangunan dan harga jual.
• Penggunaan lahan negara yang idle sebagai lokasi pembangunan rusun untuk mengurangi biaya lahan.
• Penyesuaian luas unit rusun agar lebih efisien dan sesuai dengan kebutuhan MBR.

Ali menegaskan bahwa tanpa penyesuaian harga dan strategi tersebut, rusun subsidi dengan harga terlalu tinggi justru akan tidak tepat sasaran dan sulit terserap pasar.

Pendapat Ketua The HUD Institute tentang Harga dan Skema Cicilan

Senada dengan Ali, Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute, menilai harga rusun subsidi terbaru tidak sesuai dengan pendapatan MBR meski tenor cicilan diperpanjang hingga 30 tahun dan bunga flat 6 persen per tahun. Menurutnya, bunga tersebut tetap membuat total pembayaran hampir dua kali lipat harga rumah.

"Pengalaman saya, harga segitu, itu gaji di atas Rp 15 juta. Bukan MBR lagi itu. Bunga flat itu kan bukan subsidi, tetap aja. Kalau 30 tahun (tenor), bunga 180 persen, hampir dua rumah," ujarnya.

Zulfi juga menekankan perlunya pemerintah mengkaji ulang aturan ini, melengkapi regulasi terkait iuran pengelolaan lingkungan, kriteria pembeli, mekanisme pembangunan, serta insentif bagi pengembang dan pembeli. Selain itu, sosialisasi yang masif juga dibutuhkan agar masyarakat yang benar-benar membutuhkan bisa mempersiapkan diri.

Perubahan Aturan Rusun Subsidi yang Berlaku

Aturan baru rusun subsidi yang mulai berlaku mencakup perubahan tenor maksimal cicilan dari 20 tahun menjadi 30 tahun. Selain itu, batas luas unit rusun subsidi diubah menjadi maksimum 45 meter persegi dari sebelumnya 36 meter persegi, dengan batas minimum 21 meter persegi.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, kenaikan harga rusun subsidi hingga menyentuh Rp 500 juta per unit menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara kebijakan pemerintah dan realitas daya beli masyarakat berpenghasilan rendah. Hal ini berpotensi menyebabkan program rusun subsidi gagal mencapai tujuan utamanya yakni menyediakan hunian layak dengan harga terjangkau bagi MBR.

Selain itu, skema pembiayaan dengan bunga 6 persen flat selama 30 tahun justru dapat meningkatkan beban cicilan secara signifikan, sehingga masyarakat berpenghasilan rendah tetap kesulitan memiliki rumah. Pemerintah perlu melakukan evaluasi menyeluruh terhadap regulasi ini dan melibatkan berbagai stakeholder untuk mencari solusi yang lebih tepat sasaran.

Ke depan, penting bagi pemerintah untuk memperhatikan aspek harga, lokasi, tipe unit, serta insentif pembangunan agar rusun subsidi benar-benar dapat diakses oleh yang membutuhkan. Pemanfaatan lahan negara dan inovasi pengembangan rusun bisa menjadi langkah strategis. Masyarakat, pengembang, dan pemerintah harus bersinergi agar tujuan penyediaan hunian terjangkau tidak hanya menjadi wacana, tapi terwujud nyata.

Untuk informasi terbaru dan perkembangan kebijakan rusun subsidi, pembaca disarankan untuk terus mengikuti update resmi dan analisis mendalam dari sumber terpercaya.