Harga Rumah Gedong Turun, Tren Sewa Hunian Makin Digemari di 2026

Pasar properti Indonesia mengalami perubahan signifikan pada tahun 2026, terutama dalam segmen rumah berukuran besar atau yang kerap disebut rumah gedong. Tren terbaru menunjukkan bahwa harga rumah gedong mulai turun, seiring dengan meningkatnya minat masyarakat untuk menyewa rumah daripada membeli.

Penurunan Harga Rumah Gedong dan Faktor Penyebabnya

Berdasarkan laporan Indeks Harga Jual Rumah Nasional kuartal 4 tahun 2025 dari Pinhome, segmen rumah berukuran besar (tipe >201 m²) mengalami penurunan harga sebesar 0,9% secara year-on-year (YoY). CEO dan Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, menjelaskan bahwa penurunan ini disebabkan oleh kecenderungan konsumen yang menunda pembelian dan memilih opsi sewa, khususnya di kota-kota inti dan wilayah komuter yang mengalami peningkatan inventori rumah.

"Segmen menengah dan kecil tetap jadi favorit masyarakat, sementara rumah besar mengalami penurunan karena konsumen lebih memilih sewa," ujar Dayu Dara Permata.

Penurunan harga rumah gedong paling signifikan tercatat di wilayah Jawa Barat, seperti:

• Kabupaten Bogor turun 3% menjadi sekitar Rp 3,5 miliar.
• Kabupaten Bekasi turun 2% menjadi sekitar Rp 2,75 miliar.
• Kabupaten Bandung turun 3% menjadi Rp 2,9 miliar.
• Kota Cimahi turun 3% menjadi Rp 3 miliar.
• Kota Cirebon turun 3% menjadi Rp 3,1 miliar.

Penurunan ini dipicu oleh banyaknya rumah yang dijual cepat dan perhatian terhadap risiko lingkungan serta kebijakan moratorium perumahan. Di Jayapura, Papua, harga rumah gedong juga turun 2% menjadi sekitar Rp 1,9 miliar, seiring dengan fokus pemerintah pada pembangunan rumah terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Segmen Rumah Kecil dan Menengah Masih Jadi Favorit

Meski rumah gedong mengalami penurunan harga, secara keseluruhan harga jual rumah nasional justru naik 0,4% dari 2024 ke 2025. Segmen rumah berukuran kecil dan menengah tetap menjadi penopang pasar properti, dengan pertumbuhan harga tahunan sebagai berikut:

• Rumah kecil (≤54 m²) naik 0,8%
• Rumah tipe 55-120 m² naik 0,5%
• Rumah tipe 121-200 m² naik 0,3%

Tren ini didorong oleh membaiknya aktivitas ekonomi di berbagai pusat regional dan kenaikan nilai lahan di kawasan pendidikan, industri, dan pariwisata. Faktor-faktor tersebut menjaga harga tetap rasional dan sesuai daya beli masyarakat.

Pasar Sewa Hunian Makin Kuat dan Stabil

Pasar sewa rumah juga menunjukkan tren positif, meskipun pertumbuhan harga sewa secara tahunan turun 1%. Pada kuartal 4 tahun 2025, harga sewa rumah naik 0,6% secara kuartalan, terutama pada segmen rumah tipe menengah dan besar:

• Rumah tipe ≤54 m² naik 0,4%
• Rumah tipe 55-120 m² naik 0,1%
• Rumah tipe 121-200 m² naik 0,5%
• Rumah tipe ≥201 m² naik 0,5%

Secara tahunan, segmen rumah sewa menunjukkan pertumbuhan sebagai berikut:

• Tipe 55-120 m² naik 1,5%
• Tipe 121-200 m² naik 1,6%
• Tipe ≥201 m² naik 2,3%

Kenaikan ini terutama didorong oleh permintaan dari kalangan profesional dan ekspatriat di pusat aktivitas ekonomi seperti Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, dan Kabupaten Bekasi. Hal ini turut mengindikasikan pergeseran preferensi masyarakat dari membeli ke menyewa properti besar.

Prediksi Pasar Properti Nasional 2026

Memasuki tahun 2026, Pinhome memperkirakan pasar properti nasional akan memasuki fase ekspansif. Fundamental ekonomi yang lebih kuat, pelonggaran pembiayaan, dan kepastian insentif perumahan menjadi faktor pendorong utama. Selain itu, pertumbuhan ekonomi yang lebih merata di berbagai daerah juga memperkuat optimisme pasar.

"Dengan stabilitas makro yang terjaga dan kebijakan yang konsisten, kami optimistis bahwa 2026 akan menjadi tahun normalisasi pasar properti," ujar Dayu Dara Permata.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, tren menurunnya harga rumah gedong dan meningkatnya minat sewa ini mencerminkan pergeseran pola kebutuhan dan daya beli masyarakat di era kini. Kecenderungan menunda pembelian rumah besar bisa jadi disebabkan oleh ketidakpastian ekonomi dan preferensi fleksibilitas hunian yang lebih tinggi.

Selain itu, peningkatan inventori rumah di wilayah komuter juga menandakan adanya penyesuaian pasar yang harus diantisipasi oleh pengembang dan investor properti. Segmen rumah kecil dan menengah yang tetap diminati menunjukkan bahwa hunian dengan harga yang lebih terjangkau dan lokasi strategis masih menjadi pilihan utama masyarakat luas.

Ke depan, penting bagi pelaku pasar untuk lebih peka terhadap dinamika ini dan menawarkan produk yang sesuai kebutuhan serta daya beli konsumen. Perkembangan pasar sewa yang stabil dengan pertumbuhan positif juga membuka peluang besar bagi investor properti untuk fokus pada segmen sewa yang sedang naik daun.

Para pembaca disarankan untuk terus memantau perkembangan pasar properti nasional di tahun 2026, terutama kebijakan pemerintah dan kondisi ekonomi makro yang akan sangat mempengaruhi arah pasar.