Harga Rumah Sekunder Turun 1,2% di Tengah Inflasi Nasional Naik 4,76% Awal 2026

Harga rumah sekunder di Indonesia mengalami penurunan pada Februari 2026, meskipun inflasi nasional terus naik hingga 4,76 persen. Data terbaru dari Flash Report Maret 2026 oleh Rumah123 menunjukkan koreksi harga rumah sekunder nasional sebesar 1,2 persen secara month-on-month (MoM) dan 0,4 persen secara year-on-year (YoY).

Fenomena ini menciptakan anomali pasar karena ada kesenjangan signifikan sebesar 4,4 persen antara tingkat inflasi dan indeks harga rumah (RPI). Dengan demikian, properti justru menjadi aset yang relatif lebih terjangkau di tengah kenaikan biaya hidup, walaupun ketersediaan rumah semakin langka.

Dinamika Harga Properti di Berbagai Wilayah

Meski indeks harga rumah sekunder nasional menunjukkan penurunan, kondisi di tingkat kota menunjukkan variasi yang cukup tajam. Kota Medan mencatatkan pertumbuhan harga tahunan tertinggi, yaitu 5,5 persen, mengalahkan beberapa kota favorit investor seperti Denpasar dan Yogyakarta.

Sebaliknya, Yogyakarta yang sempat mengalami pertumbuhan dua digit sepanjang 2025 akibat pembangunan infrastruktur tol, kini mencatat penurunan harga sebesar 2,5 persen pada Februari 2026. Situasi ini mengindikasikan pasar properti di Yogyakarta sedang mencari titik keseimbangan baru setelah periode overheating.

“Lonjakan harga pada area regional mencerminkan pergeseran permintaan ke hunian yang lebih efisien dan terjangkau secara harga total (lump sum), namun memiliki nilai strategis tinggi. Indikator ini menunjukkan first-time buyers dan investor mikro masih sangat aktif,” ujar Head of Research Rumah123, Marisa Jaya.

Penurunan Suplai Rumah Sekunder Jadi Isu Penting

Salah satu sorotan utama dalam laporan ini adalah penurunan volume suplai rumah sekunder sebesar 7,8 persen secara tahunan (YoY). Penurunan suplai ini terjadi bersamaan dengan koreksi harga yang relatif kecil, menandakan fenomena market resistance, di mana banyak pemilik rumah memilih menahan aset mereka karena harga yang dianggap belum optimal.

Marisa Jaya menambahkan, “Penurunan suplai ini adalah sinyal penting bagi pasar. Jika suplai terus berkurang sementara minat pencarian tetap stabil, seperti di Tangerang (14,8%) dan Jakarta Selatan (12,4%), maka kita kemungkinan mendekati fase bottoming out.”

Selain itu, dengan suku bunga Bank Indonesia yang sudah stabil di 4,75 persen dan mulai memengaruhi bunga KPR, ada potensi rebound pasar properti yang lebih cepat.

Permintaan Properti dan Segmentasi Pasar

Dari sisi permintaan, Tangerang tetap menjadi wilayah terpopuler dengan pangsa pencarian sebesar 14,8 persen. Jakarta Selatan juga mencatat kenaikan popularitas terbesar sebesar 1,2 persen, menandakan meningkatnya minat masyarakat terhadap kawasan mapan di ibu kota.

Harga rumah di Jakarta pun semakin kompetitif setelah penurunan tahunan sebesar 1,7 persen.

Laporan Flash Report juga memperlihatkan segmentasi pasar properti berdasarkan ukuran rumah dengan median harga tertinggi sebagai berikut:

• ≤60 m²: Jakarta Pusat, median Rp741 juta (+25,4% YoY)
• 61-90 m²: Jakarta Selatan, median Rp1,6 miliar (+7,4% YoY)
• 91-150 m²: Yogyakarta, median Rp1,6 miliar (+7,5% YoY)
• 151-250 m²: Medan, median Rp1,8 miliar (+12,5% YoY)
• ≥251 m²: Jakarta Pusat, median Rp21 miliar (+16,7% YoY)

Data ini menunjukkan bahwa permintaan datang dari berbagai segmen, mulai dari pembeli rumah pertama di segmen kecil hingga pembeli rumah dengan ukuran besar.

Pasar Properti Masih Dalam Fase Konsolidasi

Secara keseluruhan, pasar properti Indonesia pada awal 2026 masih berada dalam fase konsolidasi. Harga bergerak lebih moderat, suplai menyusut, dan pembeli semakin selektif. Dinamika ini membentuk pasar yang lebih rasional dan membuka peluang bagi calon pembeli untuk melakukan pembelian pada momentum yang relatif stabil.

Rumah123 melalui Flash Report Maret 2026 terus memberikan data dan insight terpercaya bagi masyarakat serta pelaku industri properti agar dapat memahami dinamika pasar dan mengambil keputusan hunian secara terukur.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, penurunan harga rumah sekunder di tengah inflasi yang tinggi menjadi sinyal menarik bahwa pasar properti Indonesia sedang mengalami koreksi yang sehat. Kesenjangan antara inflasi dan harga rumah ini mengindikasikan bahwa properti mulai menjadi pilihan investasi yang lebih terjangkau untuk masyarakat, terutama bagi pembeli rumah pertama dan investor kecil.

Namun, penurunan suplai yang terus berlanjut justru menjadi tantangan besar. Jika suplai tidak segera bertambah, potensi kenaikan harga di masa depan bisa signifikan, terutama di daerah-daerah dengan permintaan tinggi seperti Tangerang dan Jakarta Selatan. Ini bisa memperketat akses masyarakat ke hunian terjangkau.

Selain itu, peran suku bunga Bank Indonesia yang mulai memengaruhi suku bunga KPR harus diperhatikan sebagai faktor penentu kecepatan rebound pasar properti. Calon pembeli dan investor disarankan untuk memantau perkembangan suku bunga dan dinamika suplai untuk memaksimalkan keputusan investasi mereka.

Ke depan, penting untuk mengamati apakah tren penurunan suplai akan berbalik atau malah memperparah kelangkaan. Kebijakan pemerintah dan respons pelaku pasar properti akan sangat menentukan bagaimana pasar properti Indonesia berkembang sepanjang 2026.

Dengan demikian, pasar properti pada awal 2026 membuka peluang sekaligus tantangan yang harus diantisipasi dengan strategi pembelian dan investasi yang tepat.