Harga Rumah Naik Tipis di 2025, Rumah Kecil dan Menengah Jadi Favorit Pembeli

Pasar properti residensial nasional pada akhir tahun 2025 menunjukkan kondisi yang relatif stabil dengan kenaikan harga rumah yang tipis namun konsisten. Data terbaru dari Pinhome Home Sell Index (PHSI) mengungkapkan kenaikan indeks harga jual rumah sebesar 0,4 persen pada kuartal IV 2025 dibandingkan kuartal sebelumnya, serta kenaikan yang sama secara tahunan dibandingkan 2024.

Kondisi ini mencerminkan penyesuaian daya beli masyarakat dan perubahan preferensi hunian yang mulai mengarah pada rumah dengan ukuran kecil dan menengah. Sementara itu, pasar sewa mulai menunjukkan peran yang semakin signifikan, terutama di kota-kota besar.

Permintaan Rumah Kecil dan Menengah Tetap Dominan

Menurut CEO dan Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, tren permintaan properti masih didominasi oleh segmen rumah kecil dan menengah. Dalam keterangannya pada Minggu (15/3/2026), Dayu menjelaskan bahwa rumah besar mulai mengalami penurunan permintaan karena konsumen cenderung menunda pembelian atau beralih ke opsi sewa di kawasan inti kota.

“Segmen menengah dan kecil tetap jadi favorit masyarakat, sementara rumah besar mengalami penurunan yang berkaitan dengan kecenderungan konsumen menunda pembelian atau beralih ke opsi sewa di kota inti, serta peningkatan inventori di beberapa wilayah komuter,” ujar Dayu Dara Permata.

1. Rumah tipe kecil (<54 m2) tumbuh sekitar 0,8 persen secara tahunan.
2. Rumah tipe menengah (55–120 m2) meningkat 0,5 persen.
3. Rumah tipe menengah atas (121–200 m2) naik 0,3 persen.
4. Rumah tipe besar (≥201 m2) mengalami koreksi tipis sebesar -0,9 persen.

Pergerakan Harga Rumah di Jakarta dan Sekitarnya

Harga rumah di wilayah DKI Jakarta dan sekitarnya menunjukkan tren yang beragam, disesuaikan dengan kondisi lingkungan dan faktor risiko setempat. Di Jakarta Utara, misalnya, terjadi penurunan harga pada rumah tipe 55–120 m2 di Tanjung Priok sebesar sekitar 5 persen dan tipe 121–200 m2 di Tanjung Priok dan Cilincing turun sekitar 3 persen. Penurunan ini terutama karena kekhawatiran masyarakat akan risiko banjir rob.

Namun, rumah kecil tipe ≤54 m2 di kawasan tersebut justru mengalami kenaikan harga sekitar 3 persen. Sementara itu, di Jakarta Barat, rumah tipe kecil di Kembangan naik sekitar 3 persen berkat harga yang lebih kompetitif, dan rumah tipe 121–200 m2 di Kalideres naik sekitar 2 persen karena faktor konektivitas transportasi dan kedekatan dengan Bandara Soekarno-Hatta.

Di Jakarta Timur, rumah tipe 121–200 m2 naik sekitar 3 persen di Ciracas dan 2 persen di Cakung berkat peningkatan akses infrastruktur. Sebaliknya, di Jakarta Selatan, harga rumah kecil mengalami koreksi sekitar -2 persen di Jagakarsa dan Pasar Minggu.

Tren Harga Rumah di Daerah Lain di Indonesia

Selain Jakarta, dinamika harga rumah juga cukup variatif di berbagai wilayah Indonesia. Di Jawa Barat, rumah tipe besar mengalami penurunan harga sekitar -3 persen di Kabupaten Bandung dan Kota Cimahi, dipengaruhi oleh peningkatan kesadaran risiko lingkungan dan kebijakan moratorium pembangunan perumahan.

Sementara itu, di Bali, harga hunian relatif stabil dengan kenaikan sekitar 2 persen untuk rumah tipe 121–200 m2 di Kota Denpasar, didorong oleh aktivitas ekonomi dan pariwisata yang kuat. Di Sumatera, seperti di Palembang, rumah kecil naik 3 persen dan tipe 121–200 m2 naik 2 persen.

Di Kalimantan, kenaikan harga terlihat pada rumah tipe menengah di Balikpapan sekitar 2 persen dan rumah tipe besar di Samarinda naik 2 persen. Di Sulawesi, khususnya Manado, rumah tipe besar juga mengalami kenaikan sekitar 2 persen. Sedangkan di Maluku dan Papua, pasar properti cenderung stabil dengan penyesuaian harga yang terbatas, seiring fokus pembangunan hunian terjangkau bagi masyarakat.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, kenaikan harga rumah yang tipis namun stabil ini menunjukkan adanya penyesuaian pasar properti terhadap kondisi ekonomi makro dan preferensi konsumen yang semakin pragmatis. Segmentasi rumah kecil dan menengah yang masih menjadi primadona menunjukkan bahwa masyarakat kini lebih fokus pada efisiensi dan keterjangkauan daripada ukuran dan kemewahan.

Penurunan harga pada rumah besar di beberapa wilayah, khususnya di kota besar seperti Jakarta, bisa menjadi indikasi bahwa pasar hunian mewah sedang mengalami koreksi, yang berpotensi memperkuat tren sewa sebagai alternatif. Hal ini juga terkait dengan pertumbuhan inventori rumah besar di kawasan penyangga kota yang mungkin belum terserap optimal oleh pasar.

Ke depan, penting untuk mengamati bagaimana kebijakan pemerintah dan perkembangan infrastruktur akan mendorong pergerakan harga terutama di kawasan-kawasan yang saat ini masih stabil atau mengalami penurunan. Selain itu, faktor risiko lingkungan seperti banjir rob juga harus menjadi perhatian serius agar tidak menghambat pertumbuhan pasar properti di wilayah strategis.

Secara keseluruhan, pasar properti nasional di 2025 memperlihatkan keseimbangan antara permintaan dan penawaran yang sehat, memberikan peluang bagi pengembang dan pembeli untuk beradaptasi dengan kebutuhan masa kini.

Tetap pantau perkembangan pasar properti terbaru untuk strategi investasi dan kepemilikan rumah yang tepat di tahun-tahun mendatang.