Hanya 1,7% Bursa Properti di Kota Ho Chi Minh Miliki Lisensi pada 2025

Pasar properti di Kota Ho Chi Minh menunjukkan tanda-tanda pemulihan pada tahun 2025 dan awal 2026, namun hanya 1,7% dari bursa perdagangan properti yang beroperasi di kota ini yang memiliki lisensi resmi. Informasi ini disampaikan oleh Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), dalam pertemuan yang diadakan pada 19 Maret 2026.

Pasokan Properti Pulih tapi Tidak Merata

Menurut laporan HoREA, meski pasar properti mulai memasuki fase pemulihan, perkembangan pasar belum sepenuhnya berkelanjutan. Ada beberapa kendala serius terkait struktur produk, akses kredit, dan permasalahan hukum yang belum terselesaikan secara tuntas.

Pada tahun 2025, pendapatan bisnis properti di Kota Ho Chi Minh diperkirakan mencapai sekitar 387.683 miliar VND, naik 8,6% dibandingkan tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini diperkirakan terus berlanjut sebesar 10,5% dalam dua bulan pertama 2026. Namun demikian, kontribusi sektor ini terhadap PDB kota hanya sebesar 3,1% dan terhadap pertumbuhan ekonomi sekitar 1,2%.

Permasalahan utama yang dihadapi pasar adalah ketidakseimbangan produk perumahan. Dari 2021 hingga pertengahan 2025, hampir tidak ada perumahan komersial yang terjangkau di Kota Ho Chi Minh. Sebaliknya, perumahan kelas menengah dan atas mendominasi pasar, dengan rumah kelas atas mencapai lebih dari 70% dari total pasokan.

Sementara itu, permintaan terbesar ada pada apartemen 1-2 kamar tidur dengan harga sekitar 2-5 miliar VND per unit, yang sesuai dengan kebutuhan kalangan berpenghasilan menengah dan pembeli rumah pertama. Ketidaksesuaian ini berkontribusi pada perkembangan pasar yang tidak stabil dan semakin menyulitkan masyarakat perkotaan untuk memiliki hunian.

Lisensi Bursa Properti Masih Minim

HoREA mengungkapkan bahwa kualitas layanan perantara properti juga masih kurang memadai. Pada tahun 2025, dari total 574 bursa perdagangan properti yang beroperasi di Kota Ho Chi Minh, hanya 10 bursa atau 1,7% yang memiliki lisensi operasional resmi. Sisanya, sebanyak 564 bursa, beroperasi tanpa izin yang sah.

"Hanya sekitar 10% pialang properti yang memiliki lisensi profesional, ini meningkatkan risiko bagi pelanggan dan menghambat perkembangan pasar yang stabil," kata perwakilan HoREA.

Krisis Perumahan Sosial dan Tantangan Kredit

Segmen perumahan sosial menghadapi tekanan besar. Permintaan sangat tinggi, namun pasokan masih terbatas. Contohnya, proyek perumahan sosial Ly Thuong Kiet hanya menyediakan 750 unit apartemen untuk lebih dari 12.000 pelamar, menunjukkan kekurangan yang signifikan.

Kota Ho Chi Minh telah menyelesaikan lebih dari 13.000 unit perumahan sosial pada 2025, memenuhi 100% target tahunan. Namun, untuk memenuhi target lebih dari 181.000 unit pada periode 2021-2030, terutama yang harus selesai pada 2028, tantangan masih sangat besar.

Dalam hal kredit, sektor properti mencatat pertumbuhan pesat. Pada akhir 2025, kredit properti beredar diperkirakan mencapai sekitar 4,74 triliun VND, naik lebih dari 36% dibandingkan tahun sebelumnya. Namun, di 2026, akses ke modal diperkirakan akan lebih sulit dengan pembatasan pertumbuhan kredit sekitar 15% dan kecenderungan kenaikan suku bunga.

Hal ini menimbulkan kesulitan arus kas bagi banyak pengembang sekaligus menghambat masyarakat untuk membeli rumah. Kendala lain adalah investor proyek perumahan sosial belum bisa mengakses kredit preferensial dari bank, sementara suku bunga pinjaman untuk pembeli dan penyewa perumahan sosial cukup tinggi, yaitu sekitar 5,4% per tahun.

Upaya Pemerintah Kota dan Prospek ke Depan

Dalam acara tersebut, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, menegaskan komitmen pemerintah kota untuk bekerja sama mengatasi kesulitan pasar dan membuka sumber daya agar pembangunan properti menuju fase baru yang lebih berkelanjutan.

Pemerintah Kota menargetkan implementasi sistem hukum yang komprehensif terkait tanah, perumahan, dan bisnis properti dalam siklus lima tahun 2026-2030. Kota juga sedang mempelajari mekanisme khusus sesuai dengan beberapa resolusi nasional untuk mendukung pengembangan properti.

Selain itu, pemerintah akan mempertimbangkan kebijakan yang lebih fleksibel dalam perhitungan biaya penggunaan lahan dan mendorong penyesuaian rasio luas apartemen serta margin keuntungan untuk meningkatkan partisipasi bisnis, khususnya dalam perumahan sosial.

Kota Ho Chi Minh juga berkomitmen mengusulkan mekanisme kredit transisi yang lebih lancar untuk mencegah gangguan aliran modal ke pasar properti.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, fakta bahwa hanya 1,7% bursa perdagangan properti yang memiliki lisensi adalah alarm serius bagi industri properti di Kota Ho Chi Minh. Ini menandakan bahwa pasar masih sangat rawan risiko hukum dan kepercayaan konsumen terganggu. Kondisi ini juga mengindikasikan kebutuhan mendesak akan penguatan regulasi dan penegakan hukum agar pasar dapat berfungsi secara transparan dan sehat.

Selain itu, ketidakseimbangan pasokan yang sangat dominan pada segmen kelas atas berpotensi memperparah kesenjangan sosial dan memperbesar kesulitan akses perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Pemerintah perlu mengintensifkan program perumahan sosial dan memperluas insentif bagi pengembang yang fokus pada rumah terjangkau.

Ke depan, pembatasan kredit dan kenaikan suku bunga akan menjadi tantangan besar bagi pelaku usaha dan pembeli rumah. Oleh karena itu, mekanisme kredit yang lebih fleksibel dan dukungan kebijakan yang inovatif sangat dibutuhkan agar pasar properti dapat tumbuh berkelanjutan dan inklusif.

Pembaca disarankan untuk terus mengikuti perkembangan kebijakan dan dinamika pasar properti di Kota Ho Chi Minh, karena perubahan regulasi dan kondisi ekonomi global bisa berdampak signifikan pada sektor ini dalam beberapa tahun mendatang.