Transaksi Properti Kuartal III-2026 Melambat, Harga Sewa Rumah Justru Naik

Transaksi properti pada kuartal III-2026 melambat meski harga sewa rumah naik. Market Signal Score Pinhome turun 1,5 poin menjadi 48,8, terutama akibat kecepatan transaksi yang anjlok 13 poin ke 42,4.

Laporan Pinhome Home Rental Index (PHRI) mencatat kenaikan harga sewa tertinggi sebesar 0,8% pada rumah tipe di atas 200 meter persegi. Di sisi lain, Pinhome Home Sell Index (PHSI) menunjukkan kenaikan harga jual nasional secara kuartalan tertinggi hanya 0,2% pada segmen tipe 55–120.

Artinya, harga bergerak naik tipis, tetapi pasar bergerak lebih lambat. Pembeli dan penjual butuh waktu lebih panjang untuk mencapai kesepakatan, di tengah gejolak ekonomi, politik, serta dampak kebakaran hutan dan lahan (karhutla) di sejumlah wilayah.

Market Signal Score Turun, Kecepatan Transaksi Jadi Penyebab Utama

Pinhome mencatat Market Signal Score kuartal III-2026 berada di angka 48,8, turun 1,5 poin dibanding periode sebelumnya. Penurunan itu terutama dipengaruhi perlambatan kecepatan transaksi sebesar 13 poin menjadi 42,4.

CEO & Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, mengatakan stabilnya harga properti belum diikuti percepatan transaksi. Menurut dia, minat beli dan pasokan sebenarnya meningkat, tetapi proses menuju kesepakatan justru memakan waktu lebih lama.

“Meski minat beli dan pasokan meningkat, pembeli dan penjual masih membutuhkan waktu lebih lama untuk mencapai kesepakatan,” ungkap Dayu Dara melalui keterangan tertulis Rabu (11/11/2026).

Data Pinhome memperlihatkan tiga sinyal yang bergerak berbeda arah pada kuartal III-2026:

• Harga jual rumah nasional naik tipis, tertinggi 0,2% pada tipe 55–120 (PHSI).
• Harga sewa rumah naik, tertinggi 0,8% pada tipe di atas 200 meter persegi (PHRI).
• Kecepatan transaksi melambat 13 poin menjadi 42,4, menekan Market Signal Score ke 48,8.

Angka 48,8 menempatkan pasar pada posisi wait and see. Harga tidak jatuh, tetapi perputaran transaksi tidak mengikuti. Bagi penjual, ini berarti waktu tunggu lebih panjang. Bagi pembeli, ruang negosiasi lebih terbuka, meski biaya pembiayaan tetap menjadi ganjalan.

LRT Jakarta Fase 1B Angkat Harga Rumah di Jakarta Utara dan Pusat

Dari sisi regional, infrastruktur transportasi memberi pengaruh nyata terhadap harga jual. Beroperasinya LRT Jakarta Fase 1B hingga Manggarai pada September 2026 mendorong penguatan harga rumah di sejumlah kawasan Jakarta Utara dan Jakarta Pusat.

Di Cilincing, harga rumah meningkat pada seluruh segmen: tipe 55–120 sebesar 4%, tipe 121–200 sebesar 3%, dan tipe di atas 200 sebesar 3%. Kenaikan juga terjadi di Cempaka Putih sebesar 3% untuk tipe 55–120, serta Johar Baru sebesar 4% pada tipe 121–200.

Pola ini lazim di kawasan yang baru terhubung angkutan massal. Akses yang membaik menaikkan daya tarik lokasi, lalu harga menyesuaikan. Namun seperti terlihat pada data Pinhome, kenaikan harga akibat infrastruktur tidak otomatis mempercepat transaksi di seluruh pasar.

Informasi soal pengembangan transportasi publik Jakarta bisa dipantau melalui kanal resmi transportasi publik Jakarta, sementara rilis terkait indeks properti dapat dilihat di RealEstat.id.

Harga Sewa Menguat di Malang, Batam, dan Pekanbaru

Segmen sewa justru menunjukkan tren positif. Di Kota Malang, harga sewa rumah tipe 121–200 meningkat 9%, tipe di bawah 54 naik 3%, dan tipe 55–120 tumbuh 2%.

Batam mencatat penguatan harga sewa, terutama rumah tipe di atas 200 yang naik 5%. Sementara itu, harga sewa tipe 121–200 di Pekanbaru meningkat 8%.

Kenaikan di tiga kota itu menunjukkan permintaan sewa yang tetap hidup, khususnya pada rumah berukuran besar. Dayu Dara menilai pasar properti kuartal III-2026 menunjukkan dinamika yang beragam di setiap wilayah.

Sinyal pasar properti memperlihatkan niat membeli menguat di sejumlah wilayah, terutama kota penyangga Jakarta. Kendati demikian, penguatan niat itu belum sepenuhnya diikuti peningkatan kecepatan transaksi karena proses pembiayaan, kesiapan biaya, dan administrasi transaksi masih penuh tantangan.

Pembiayaan dan Suku Bunga Jadi Penentu Arah Pasar

Dayu Dara menempatkan pembiayaan sebagai faktor kunci. Menurut dia, ketersediaan pembiayaan dengan suku bunga yang terjangkau, kepercayaan konsumen terhadap prospek properti, dan stabilitas ekonomi menentukan apakah minat kuat mencari properti akan dibarengi dengan peningkatan transaksi.

“Ketersediaan pembiayaan dengan suku bunga yang terjangkau, kepercayaan konsumen terhadap prospek properti dan stabilitas ekonomi menjadi faktor penentu apakah minat kuat mencari properti akan dibarengi dengan peningkatan transaksi,” tutup Dara.

Pernyataan itu menjelaskan mengapa harga dan transaksi bisa bergerak ke arah berbeda. Harga sewa naik karena permintaan hunian tetap ada. Harga jual stabil karena penjual menahan ekspektasi. Sementara transaksi melambat karena pembeli menghitung ulang kemampuan bayar dan biaya administrasi.

Faktor eksternal ikut menambah tekanan. Gejolak ekonomi dan politik, ditambah dampak karhutla di sejumlah wilayah, membuat sebagian konsumen menunda keputusan besar seperti membeli rumah.

Yang Perlu Dicermati Konsumen dan Pengembang

Bagi konsumen, data kuartal III-2026 memberi sinyal bahwa waktu negosiasi masih terbuka. Harga jual yang hanya naik 0,2% pada segmen tipe 55–120 menunjukkan tekanan kenaikan harga tidak agresif di tingkat nasional.

Bagi pengembang dan pemilik properti, kecepatan transaksi yang turun ke 42,4 adalah peringatan. Stok yang tersedia perlu disesuaikan dengan daya beli, bukan hanya dengan ekspektasi harga.

Bagi pasar sewa, kenaikan di Malang, Batam, dan Pekanbaru memperlihatkan peluang pada rumah berukuran besar. Tipe 121–200 dan di atas 200 meter persegi mencatat kenaikan tertinggi, menandakan segmen ini paling dicari di kota-kota tersebut.

Langkah selanjutnya bergantung pada tiga hal yang disebut Dayu Dara: suku bunga pembiayaan, kepercayaan konsumen, dan stabilitas ekonomi. Selama ketiganya belum membaik, harga bisa tetap stabil atau naik tipis, sementara transaksi berjalan lebih lambat.

Analisis Redaksi

Data Pinhome memperlihatkan pasar properti yang tidak sedang jatuh, tetapi juga tidak sedang bergerak cepat. Harga sewa naik 0,8% dan harga jual naik 0,2%, sementara kecepatan transaksi anjlok 13 poin. Kombinasi ini menandakan pasar yang tertahan, bukan pasar yang lesu total.

Yang paling perlu disorot adalah kesenjangan antara niat beli dan realisasi transaksi. Niat membeli menguat di kota penyangga Jakarta, tetapi pembeli menahan diri karena pembiayaan dan biaya administrasi. Jika suku bunga tidak turun, sinyal positif dari harga tidak akan berubah menjadi perputaran uang di pasar.

Kenaikan harga di Cilincing, Cempaka Putih, dan Johar Baru setelah LRT Jakarta Fase 1B beroperasi menunjukkan infrastruktur tetap menjadi katalis paling andal. Namun kenaikan itu juga perlu diuji: apakah harga yang naik 3–4% dibarengi permintaan riil, atau hanya ekspektasi penjual. Tanpa percepatan transaksi, kenaikan harga berbasis infrastruktur berisiko menjadi angka di atas kertas.