Rumah di Jalur Listrik Berhak Dapat Ganti Rugi, Ini Cara dan Perhitungannya

Rumah yang berada di bawah jalur transmisi listrik seperti tower listrik atau Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) ternyata memiliki hak atas kompensasi ganti rugi. Hal ini masih banyak yang belum tahu, padahal sudah diatur secara jelas dalam Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral (ESDM) Nomor 13 Tahun 2025.

Ketentuan ini memberi perlindungan hukum kepada pemilik properti yang terdampak jaringan listrik, terutama yang berada di zona ruang bebas jaringan listrik. Selain keamanan dan nilai properti yang sering menjadi kekhawatiran, ada pula hak untuk mendapatkan kompensasi sebagai bentuk keadilan dari pemilik jaringan listrik.

Objek yang Berhak Mendapatkan Kompensasi

Permen ESDM tersebut tidak hanya mencakup bangunan saja, tetapi juga tanah dan tanaman yang berada dalam ruang bebas jaringan listrik. Dalam Pasal 3 ayat (3) disebutkan bahwa objek kompensasi meliputi:

• Tanah yang dilintasi jalur transmisi
• Bangunan yang berdiri di bawah jalur tersebut
• Tanaman yang tumbuh di area ruang bebas jaringan listrik

Pasal 5 ayat (1) mempertegas bahwa pihak pemilik jaringan listrik wajib memberikan kompensasi kepada pemilik objek tersebut. Dengan kata lain, jika rumah Anda masuk ke dalam zona ini, Anda berhak menerima kompensasi berupa uang yang dihitung berdasarkan penilaian independen.

Namun perlu dicatat, kompensasi ini hanya diberikan sekali dan bersifat final. Jika properti berpindah tangan, pemilik baru tidak dapat mengajukan kompensasi ulang.

Formula Perhitungan Ganti Rugi Jalur Listrik

Besaran ganti rugi ditentukan dengan formula khusus yang sudah diatur dalam regulasi. Ada dua komponen utama perhitungan kompensasi, yaitu untuk tanah dan untuk bangunan serta tanaman. Berikut rumus lengkapnya:

1. Kompensasi Tanah = 15% x Luas tanah di bawah ruang bebas (m²) x Nilai pasar tanah per m²
2. Kompensasi Bangunan = 15% x Luas bangunan di bawah ruang bebas (m²) x Nilai pasar atau nilai pembangunan kembali per m²
3. Kompensasi Tanaman = 100% x Nilai pasar tanaman

Persentase 15% untuk tanah dan bangunan ini menunjukkan bahwa kompensasi tidak berdasarkan nilai penuh aset, melainkan proporsional terhadap dampak ruang bebas jalur listrik. Sedangkan tanaman mendapat kompensasi penuh 100% karena langsung terdampak.

Persyaratan dan Dokumen Pengajuan Kompensasi

Untuk mengajukan ganti rugi, pemilik rumah atau tanah perlu mengikuti prosedur pelaporan yang biasanya dimulai dari tingkat desa atau kelurahan. Setelah itu, verifikasi akan dilakukan oleh pihak terkait, termasuk unit PLN yang mengelola jaringan transmisi.

Dokumen yang harus dipersiapkan antara lain:

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)
• Bukti kepemilikan tanah atau bangunan seperti sertifikat tanah, Akta Jual Beli (AJB), SPPT Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
• Bukti tagihan listrik atau air sebagai pelengkap identitas penggunaan properti
• Jika kepemilikan bangunan berbeda dengan tanah, diperlukan surat persetujuan dari pemilik tanah dan dokumen pendukung lain yang membuktikan penguasaan bangunan tersebut

Hak atas kompensasi ini dilindungi oleh hukum selama objek berada di ruang bebas jaringan transmisi listrik. Oleh karena itu, sangat penting bagi pemilik untuk segera melakukan pengecekan dan mengajukan klaim agar haknya tidak terlewat.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, ketentuan kompensasi bagi pemilik rumah di jalur listrik adalah langkah penting untuk memberikan keadilan dan perlindungan hukum. Selama ini, banyak masyarakat yang merasa dirugikan karena keberadaan tower listrik atau SUTET yang melewati tanah dan rumah mereka, terutama terkait penurunan nilai properti dan risiko keamanan.

Namun, masih ada tantangan dalam implementasi kebijakan ini, terutama terkait sosialisasi dan pemahaman masyarakat. Banyak pemilik properti yang belum mengetahui haknya sehingga tidak mengajukan kompensasi. Selain itu, proses verifikasi dan evaluasi nilai pasar perlu transparan dan akuntabel agar tidak menimbulkan sengketa.

Ke depan, pemerintah dan PLN harus memperkuat koordinasi serta edukasi kepada masyarakat terdampak agar hak ini bisa diakses secara efektif. Perlindungan terhadap aset masyarakat yang terdampak jalur listrik juga harus menjadi prioritas dalam pembangunan infrastruktur energi. Untuk informasi lebih lengkap dan update, masyarakat dapat mengunjungi sumber resmi seperti detikProperti atau situs resmi Kementerian ESDM.