Harga Properti Sekunder Naik 1,1%, Rumah Besar Melonjak hingga 46,7% di 2026

Harga properti sekunder di Indonesia mencatat kenaikan yang sangat terbatas pada Juni 2026 dengan pertumbuhan hanya 1,1% secara tahunan, sementara secara bulanan harga rumah tercatat stagnan. Namun, segmen rumah dengan ukuran besar di atas 251 m² justru mengalami lonjakan harga yang signifikan, hingga 46,7% YoY, terutama di kota Medan. Data ini mengindikasikan pasar properti semakin selektif dengan pertumbuhan harga yang terkonsentrasi pada segmen dan wilayah tertentu.

Kenaikan Harga Rumah Besar Melonjak Tajam

Berdasarkan Flash Report Juli 2026 Rumah123, rumah berukuran di atas 251 m² mencatat kenaikan harga paling tinggi secara nasional yaitu mencapai 46,7% secara tahunan. Medan menjadi kota dengan pertumbuhan harga tertinggi pada segmen ini. Sementara itu, segmen rumah dengan ukuran 151-250 m² di Surakarta mencatat pertumbuhan harga sebesar 15,8%. Untuk rumah berukuran 91-150 m², Denpasar memimpin dengan kenaikan 13,2%, dan rumah di bawah 60 m² mengalami pertumbuhan tertinggi di Surakarta sebesar 13,8%.

Fenomena ini memperlihatkan bahwa pasar properti premium dan rumah berukuran besar sedang mengalami permintaan yang kuat, berbeda dengan segmen menengah yang pertumbuhannya cenderung lebih moderat. Hal ini juga menandakan bahwa dinamika harga tidak lagi seragam di seluruh pasar properti Indonesia.

Kenaikan Harga Mulai Terkonsentrasi di Kota dan Segmen Tertentu

Hanya tiga dari 13 kota yang dipantau Rumah123 mencatat kenaikan harga bulanan pada Juni 2026, yaitu Denpasar (+2,5%), Jakarta (+0,3%), dan Tangerang (+0,3%). Secara tahunan, 10 kota masih menunjukkan pertumbuhan harga positif dengan Denpasar memimpin di 9,5%, diikuti Makassar (6,2%) dan Bogor (4,4%). Di wilayah Jabodetabek, pertumbuhan harga masih terlihat di Bogor, Bekasi, Depok, Tangerang, dan Jakarta, namun dengan angka yang relatif kecil.

Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, menjelaskan, "Pasar properti sekunder kini semakin ditentukan oleh fundamental permintaan. Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya."

Ini menunjukkan bahwa pasar sudah mulai memilah segmen dan lokasi dengan permintaan kuat, meninggalkan pola kenaikan harga yang merata seperti beberapa tahun sebelumnya.

Pasokan Rumah Sekunder Menyusut, Namun Minat Pembeli Tetap Tinggi

Volume listing rumah sekunder pada Juni 2026 turun 17,0% secara tahunan, menandakan semakin terbatasnya pasokan rumah yang tersedia di pasar. Penurunan ini juga terlihat secara bulanan sebesar 2,4%. Namun, aktivitas pencarian rumah tetap tinggi, terutama di kawasan Jabodetabek, dengan Tangerang menjadi wilayah dengan pencarian rumah terbanyak (15,2%), disusul Jakarta Selatan (11,9%) dan Jakarta Barat (10,6%).

Marisa Jaya menambahkan, "Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar. Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil."

Kondisi ini menunjukkan bahwa meskipun pasokan rumah semakin terbatas, permintaan masih cukup kuat sehingga pasar properti sekunder tetap berada dalam kondisi relatif seimbang.

Pengaruh Kenaikan BI Rate terhadap Suku Bunga KPR Masih Terbatas

Dari sisi makroekonomi, Bank Indonesia telah menaikkan BI Rate sebesar 100 basis poin hingga mencapai 5,75% dalam beberapa bulan terakhir. Namun, hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR dari bank-bank besar hanya mengalami perubahan tipis, dari 9,27% menjadi 9,20%.

Hal ini menunjukkan bahwa kenaikan suku bunga acuan belum sepenuhnya diteruskan ke bunga KPR, sehingga pembiayaan rumah melalui KPR masih relatif terjangkau bagi konsumen. Faktor ini menjadi salah satu penopang kuat permintaan rumah di pasar sekunder.

Marisa memprediksi, "Semester kedua 2026 akan menjadi periode penting untuk mengamati apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu. Dengan pasokan yang terbatas, permintaan yang kuat, dan pembiayaan yang belum ketat, fondasi pasar properti sekunder masih cukup kuat hingga akhir tahun."

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, data ini menunjukkan pergeseran signifikan dalam dinamika pasar properti Indonesia. Kenaikan harga yang terkonsentrasi pada rumah berukuran besar dan segmen premium menandakan adanya peningkatan permintaan dari kalangan pembeli kelas atas atau investor yang mencari aset bernilai tinggi. Sementara itu, pertumbuhan yang lambat pada segmen menengah mencerminkan tantangan daya beli masyarakat kelas menengah yang belum pulih sepenuhnya setelah pandemi dan tekanan ekonomi global.

Selain itu, penurunan pasokan rumah sekunder yang cukup signifikan dapat menjadi sinyal bahwa pemilik properti cenderung menahan asetnya, sehingga mengurangi pilihan bagi pembeli dan berpotensi menimbulkan tekanan harga di masa depan. Jika pasokan tidak kembali normal, harga rumah bisa semakin naik tajam khususnya di kota-kota dengan permintaan kuat.

Selanjutnya, meskipun BI Rate sudah naik, lambatnya transmisi suku bunga ke bunga KPR memberikan ruang bagi pembeli rumah untuk tetap melakukan pembelian dengan pembiayaan yang masih terjangkau. Namun, jika suku bunga KPR mulai naik secara signifikan, hal ini dapat menekan permintaan terutama di segmen menengah ke bawah.

Dengan demikian, masyarakat, pelaku industri properti, dan investor perlu mencermati kondisi ini sebagai kesempatan sekaligus kewaspadaan untuk mengantisipasi perubahan pasar pada semester kedua dan akhir 2026.

Untuk informasi lebih lengkap tentang tren pasar properti terbaru, pembaca dapat mengakses Flash Report Juli 2026 Rumah123 yang menyajikan data dan analisis mendalam.