Anomali Pasar Properti: Rumah Rp 89 M Laris, Hunian Murah Turun 45%

Pasar properti Indonesia tengah menunjukkan fenomena unik yang menarik perhatian banyak pihak. Penjualan rumah murah turun drastis hingga 45,59% pada kuartal pertama 2026, sementara rumah mewah dengan harga fantastis mencapai Rp 89 miliar justru laris manis di pasar. Apa penyebab anomali ini dan bagaimana dampaknya bagi pasar properti nasional?

Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Dampaknya pada Rumah Murah

Salah satu faktor utama yang menyebabkan penurunan penjualan hunian kecil adalah kenaikan harga bahan bangunan sebesar 20,97% pada awal tahun ini. Kenaikan ini secara langsung memengaruhi daya beli masyarakat kelas menengah dan bawah yang menjadi pembeli utama rumah dengan harga terjangkau.

Berdasarkan data JLL Indonesia, penjualan rumah kecil di pasar primer terkontraksi tajam sebesar 45,59 persen (year on year) pada triwulan I 2026, jauh berbeda dengan pertumbuhan 7,83 persen pada akhir tahun 2025.

Selain itu, penjualan rumah besar juga mengalami penurunan sebesar 8,03 persen (yoy), meskipun tidak sedalam kontraksi sebelumnya yang mencapai 10,95 persen.

Fenomena Rumah Mewah Rp 89 Miliar yang Laku Keras

Di sisi lain, segmen rumah mewah justru menunjukkan performa yang bertolak belakang. Kompleks hunian super premium seperti Botanic Villa di NavaPark, BSD City, yang menawarkan rumah dengan harga mulai dari Rp 50 miliar hingga Rp 89 miliar, berhasil terjual habis dalam waktu kurang dari lima bulan setelah peluncurannya pada Oktober 2025.

"Seluruh unit Botanic Villa yang berjumlah 14 unit terjual habis 100%, menegaskan kuatnya permintaan segmen super high-end terhadap hunian premium eksklusif di BSD City,"

Menurut Milda Abidin, Senior Director Strategic Consulting JLL Indonesia, rumah mewah ini cepat terjual karena memang ditujukan untuk pembeli dengan profil finansial sangat kuat yang tidak terpengaruh oleh kenaikan harga bahan bangunan.

"Kecepatan penjualan di segmen ini tidak dapat mencerminkan kondisi pasar secara keseluruhan," jelas Milda.

Segmen Properti Menengah Masih Jadi Tulang Punggung Pasar

Data JLL menunjukkan bahwa mayoritas permintaan pasar masih terkonsentrasi pada segmen rumah kelas menengah dengan harga Rp 1-2,5 miliar. Segmen ini memiliki basis pembeli jauh lebih besar dibandingkan pasar properti premium yang porsinya sangat kecil.

Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, menambahkan bahwa pembeli hunian tapak kebanyakan berasal dari kelas menengah ke bawah dengan harga rumah di bawah Rp 1 miliar hingga sedikit di atasnya, sedangkan rumah dengan harga Rp 2 miliar ke atas jumlahnya sangat terbatas.

"Pasar rumah tapak masih didominasi oleh pembeli segmen menengah ke bawah. Harga Rp 1 miliar ke bawah merupakan pasar terbesar,"

Alasan Dibalik Minat Tinggi Rumah Mewah

Masyarakat kelas atas biasanya hanya memiliki satu rumah utama, namun rumah mewah yang dijual dengan harga fantastis bukan sekadar tempat tinggal. Menurut Zulfi, hunian mewah tersebut seringkali dibeli sebagai instrumen investasi.

Rumah kedua atau ketiga ini biasanya tidak dihuni oleh pemiliknya, melainkan disewakan kepada ekspatriat atau warga negara asing yang tidak diperbolehkan membeli properti di Indonesia. Pasar sewa untuk kalangan tersebut cukup besar dan menguntungkan.

"Dibeli untuk investasi, kemudian disewakan kepada ekspatriat. Pasarnya lumayan besar," ujar Zulfi.

Tantangan Lain di Pasar Properti

• Perizinan dan birokrasi yang rumit (18,15%)
• Suku bunga KPR yang tinggi (16,47%)
• Uang muka KPR yang besar (12,16%)
• Perpajakan (11,28%)

Faktor-faktor ini turut menekan penjualan rumah di segmen pasar yang lebih luas, terutama bagi pembeli kelas menengah ke bawah.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, fenomena anomali ini mencerminkan ketimpangan yang semakin nyata di pasar properti Indonesia. Kenaikan harga bahan bangunan dan biaya terkait membuat hunian terjangkau semakin sulit dijangkau oleh masyarakat kelas menengah dan bawah, yang selama ini menjadi pilar utama pasar properti nasional.

Sementara itu, rumah mewah dengan harga fantastis tetap diminati kalangan elit yang memiliki daya beli kuat dan melihat properti sebagai instrumen investasi jangka panjang, terutama untuk pasar sewa ekspatriat. Hal ini menegaskan dual market yang sedang terjadi, yaitu pasar massal yang melemah dan pasar premium yang stabil atau bahkan bertumbuh.

Ke depan, pembuat kebijakan dan pelaku industri perlu memberikan perhatian serius agar hunian terjangkau tetap tersedia dan dapat diakses oleh masyarakat luas. Jika tidak, risiko ketimpangan sosial dan pembengkakan kota-kota besar akibat krisis hunian terjangkau akan semakin memburuk.

Perkembangan tren ini wajib terus dipantau karena menjadi indikator penting kesehatan pasar properti dan kesejahteraan masyarakat secara umum.

Untuk informasi lebih lanjut, pembaca dapat mengikuti berita terbaru dari sumber terpercaya seperti detikProperti dan media nasional lainnya.