Tangerang Kuasai 13,6% Pencarian Properti, Jakarta Selatan Menempel Ketat

Tangerang menjadi kawasan paling banyak dicari di platform Rumah123 pada Oktober 2026 dengan porsi 13,6% dari total pencarian properti, hanya unggul tipis atas Jakarta Selatan yang mencatat 13,5%. Selisih 0,1 poin persentase itu menandai persaingan hunian di Jabodetabek yang makin ketat.

Jakarta Barat melengkapi tiga besar dengan 10,9% pencarian. Data ini dirilis Rumah123 dalam laporan bulanan mereka, sebagaimana dikutip dari Industry.co.id, dan menunjukkan bahwa kawasan penyangga Jakarta kini bukan lagi sekadar pelengkap pasar ibu kota.

Pergerakan Bulanan Pencarian Properti di Jabodetabek

Popularitas Tangerang naik 0,4% secara bulanan pada Oktober 2026. Kenaikan serupa terjadi di Jakarta Selatan sebesar 0,3% dan Jakarta Utara 0,2%, sementara wilayah lain bergerak lebih lambat atau stagnan.

Angka-angka ini bukan volume pencarian absolut, melainkan porsi terhadap total pencarian nasional di platform. Artinya, kenaikan 0,4% di Tangerang terjadi di tengah pasar yang secara keseluruhan ikut bergerak.

Menurut data Rumah123, tiga wilayah dengan kenaikan pencarian bulanan tertinggi adalah:

• Tangerang: 13,6% pangsa pencarian, naik 0,4% secara bulanan
• Jakarta Selatan: 13,5% pangsa pencarian, naik 0,3% secara bulanan
• Jakarta Utara: naik 0,2% secara bulanan

Head of Market Research Rumah123 Marisa Jaya mengingatkan bahwa data pencarian tidak otomatis berarti transaksi. "Data pencarian menunjukkan area yang sedang banyak dijelajahi pengguna, tetapi tidak menjelaskan alasan setiap orang memilihnya atau memastikan terjadinya pembelian. Untuk membaca pasar, data ini perlu dilihat bersama faktor wilayah serta pergerakan harga dan suplai," kata Marisa.

Infrastruktur dan TOD Jadi Magnet Tangerang

Daya tarik Tangerang bertumpu pada konektivitas yang terus menguat. Kota ini memiliki akses jalan tol, layanan KRL rute Tangerang–Duri, serta kedekatan dengan Bandara Internasional Soekarno-Hatta.

Rencana pengembangan kawasan berorientasi transit atau transit oriented development (TOD) di Terminal Poris Plawad, Stasiun Tangerang, dan Alam Sutera disebut berpotensi memperkuat posisi kawasan itu sebagai lokasi hunian sekaligus pusat aktivitas ekonomi.

Di wilayah Tangerang Raya, ekspansi kawasan terpadu seperti BSD City, Summarecon Tangerang, dan Paramount Gading Serpong memperluas pilihan hunian. Pemerintah Kota Tangerang juga tengah mengkaji pengembangan kawasan bisnis berbasis aerotropolis di sekitar bandara, sejalan dengan arah pengembangan Tangerang sebagai kota bisnis jangka panjang.

Kombinasi tol, KRL, bandara, dan kawasan terpadu membuat Tangerang menawarkan profil yang sulit ditandingi wilayah lain di Jabodetabek. Pembeli mendapat akses kerja ke Jakarta tanpa harus membayar harga tanah ibu kota.

Harga Rumah Sekunder Mulai Merangkak Naik

Di sisi harga, pasar rumah sekunder nasional menunjukkan penguatan. Resale Price Index (RPI) Rumah123 mencatat kenaikan 0,3% secara bulanan pada Oktober 2026, lebih tinggi dari 0,1% pada September.

Secara tahunan, harga rumah sekunder tumbuh 0,9%, meningkat dari 0,4% pada bulan sebelumnya. Namun penguatan itu belum merata. Dari 13 kota yang dipantau, hanya tiga kota mencatat kenaikan harga, enam kota turun, dan empat kota stagnan.

Medan membukukan kenaikan bulanan tertinggi sebesar 1,1%, disusul Jakarta 0,4% dan Surabaya 0,2%. Secara tahunan, Surakarta memimpin dengan 2,6%, diikuti Denpasar dan Bandung masing-masing 2,5%.

Jakarta mencatat pertumbuhan harga tahunan 0,8%, tertinggi dalam 13 bulan pengamatan Rumah123. Sinyal ini mengindikasikan harga rumah sekunder di ibu kota mulai menguat setelah lama tertekan.

Meski begitu, pertumbuhan harga properti masih tertinggal jauh dari inflasi. Indeks Harga Konsumen (IHK) tercatat 3,2% secara tahunan, lebih tinggi 2,3 poin persentase dibanding pertumbuhan RPI nasional yang hanya 0,9%. Artinya, secara riil harga rumah sekunder masih terkoreksi.

Suplai Menyusut, Ruang Tawar Pembeli Terancam

Dari sisi pasokan, volume suplai listing rumah sekunder stagnan secara bulanan dan tercatat 13,3% lebih rendah dibanding periode yang sama tahun lalu.

Penyusutan pilihan rumah di pasar sekunder dapat memengaruhi ruang negosiasi antara pembeli dan penjual, terutama ketika harga mulai bergerak naik. Pembeli yang terbiasa menawar agresif mungkin perlu menyesuaikan ekspektasi di kota-kota yang harganya sudah menguat.

Rumah123 menilai kombinasi harga yang secara riil masih terkoreksi dan penurunan volume suplai membuat ruang tawar pembeli belum tentu bertahan lama. Kondisi ini menjadi perhatian pelaku industri properti karena berkurangnya stok dapat mengubah dinamika pasar dengan cepat.

Untuk referensi pasar properti lain, pantau juga pemberitaan sektor ekonomi di Industry.co.id yang secara rutin membahas perkembangan industri dan bisnis.

Perilaku Pembeli Bergeser ke Total Biaya Kepemilikan

Head of Brand Marketing Rumah123 Bayu Qresna menyebut pertimbangan konsumen kini jauh lebih luas. Pembeli tidak lagi hanya berfokus pada harga jual, tetapi juga menghitung keseluruhan biaya kepemilikan.

"Pertanyaan yang kami lihat dari pencari rumah hari ini bukan lagi sekadar kapan harga turun, melainkan berapa total biaya untuk benar-benar memiliki rumah, seperti harga, cicilan, dan biaya mobilitas dari lokasi ke tempat bekerja. Mereka membandingkan lebih banyak area sebelum memutuskan," ujar Bayu.

Perubahan perilaku itu menjadi sinyal penting bagi agen dan pengembang. Transparansi harga serta simulasi pembiayaan yang realistis semakin menentukan keputusan pembelian, bukan sekadar pelengkap pemasaran.

Bagi industri properti, pasar yang belum bergerak seragam menuntut strategi pemasaran dan penetapan harga lebih spesifik per wilayah. Pengembang perlu memperhitungkan konektivitas, aksesibilitas, dan total biaya hunian sebagai faktor daya saing produk.

Rumah123 akan terus memantau perubahan minat pencarian, pergerakan harga, dan pasokan properti melalui publikasi Flash Report dan Resale Price Index berkala sebagai referensi bagi konsumen, agen, pengembang, serta pelaku industri.

Analisis Redaksi: Angka Pencarian dan Realitas Transaksi

Data Rumah123 memperlihatkan satu hal yang jarang diakui pengembang: persaingan hunian di Jabodetabek kini berlangsung di level yang sangat rapat. Selisih Tangerang dan Jakarta Selatan hanya 0,1 poin persentase. Dalam hitungan bulan, posisi puncak bisa berpindah tangan, dan klaim "kawasan paling diminati" menjadi rapuh jika tidak disertai data transaksi.

Yang lebih penting, indeks harga rumah sekunder tumbuh 0,9% secara tahunan sementara inflasi 3,2%. Selisih 2,3 poin persentase itu berarti pemilik rumah yang menyimpan properti sebagai investasi murni sebenarnya mencatat kerugian riil. Narasi kenaikan harga perlu dibaca dengan hati-hati, karena yang naik baru nominalnya, bukan daya belinya.

Penurunan suplai listing 13,3% secara tahunan adalah sinyal yang lebih mengganggu. Di satu sisi, stok menipis bisa menopang harga. Di sisi lain, pasar yang tipis membuat transaksi lebih sulit terjadi dan memperlebar kesenjangan antara harga penawaran dan harga kesepakatan. Pembeli yang menunggu harga turun lebih dalam mungkin akan kehabisan pilihan di kota-kota yang harganya sudah bergerak naik seperti Medan, Surakarta, dan Denpasar.

Bagi Tangerang sendiri, keunggulan infrastruktur adalah modal nyata. Namun tanpa pasokan baru yang terjangkau dan kepastian realisasi TOD di Poris Plawad, Stasiun Tangerang, dan Alam Sutera, popularitas pencarian berisiko berhenti sebagai angka di dashboard riset, bukan jadi perpindahan warga yang sesungguhnya.