Pasar Properti Selatan Kota Ho Chi Minh: Titik Balik Baru 2026-2030

Pasar properti di wilayah selatan Kota Ho Chi Minh memasuki titik balik baru pada 2026. Sinergi kebijakan perencanaan makro dan percepatan proyek infrastruktur miliaran dolar membuka skenario pertumbuhan dipercepat untuk periode 2026-2030.

Kemacetan Lama dan Terobosan Infrastruktur Transportasi

Selama bertahun-tahun, kawasan selatan Kota Ho Chi Minh—membentang dari Nha Be, Binh Chanh, Distrik 7, hingga Distrik 8 (dahulu)—terkenal dengan kemacetan di pintu masuk menuju pusat kota. Jalan-jalan arteri utama seperti Nguyen Van Linh, Nguyen Huu Tho, Jalan Raya Nasional 50, dan Nguyen Van Tao menjadi tulang punggung konektivitas, tetapi justru menjadi titik kemacetan kronis.

Memasuki 2026, lanskap transportasi berubah. Pemerintah Kota Ho Chi Minh memfokuskan upaya pada pembenahan simpul-simpul utama, mengubah pengurangan waktu tempuh menjadi keunggulan kompetitif langsung bagi seluruh wilayah. Contoh paling signifikan adalah penyelesaian dan pengoperasian simultan persimpangan terowongan bawah tanah Nguyen Van Linh - Nguyen Huu Tho.

Proyek ini menghilangkan kemacetan yang sudah lama terjadi, memastikan kelancaran arus lalu lintas di jalan raya Nguyen Van Linh, dan secara signifikan mempersingkat waktu perjalanan dari kawasan perkotaan Phu My Hung dan Nha Be ke pusat kota.

Deretan Proyek Miliaran Dolar yang Mengubah Wajah Kawasan

Sejumlah proyek strategis sedang dan akan beroperasi dalam beberapa tahun ke depan. Berikut rinciannya:

• Jembatan dan jalan Nguyen Khoai: investasi lebih dari 3.700 miliar VND, mulai dibangun akhir 2025 dan ditargetkan selesai 2027. Jembatan layang ini akan menghubungkan wilayah selatan melalui bekas Distrik 4 ke Distrik 1, mengurangi kemacetan di Jembatan Nguyen Huu Tho - Kenh Te, Duong Ba Trac, dan Nguyen Tat Thanh.
• Jembatan dan jalan Binh Tien: investasi hampir 6.300 miliar VND, panjang 3,66 km, melintasi Kanal Tau Hu dan Kanal Doi, terhubung langsung ke Boulevard Nguyen Van Linh. Proyek ini membuka koridor lalu lintas baru yang lancar ke arah barat daya.
• Renovasi tepi selatan Kanal Doi: investasi lebih dari 13.600 miliar VND untuk periode 2026–2031. Selain mengatasi masalah lalu lintas, proyek ini menciptakan lanskap hijau dan meningkatkan kualitas hidup kawasan perkotaan tepi sungai.
• Jalan Raya Nasional 50B: direncanakan diperpanjang dari Jalan Pham Hung hingga perbatasan Provinsi Tay Ninh, melewati Can Giuoc. Pada 19 Juni 2026, Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan Resolusi No. 54/NQ-HĐND yang menugaskan Komite Rakyat Kota sebagai badan pengelola proyek. Beberapa komponen Jalan Provinsi 827E di Tay Ninh sudah mulai konstruksi pada Agustus 2025.
• Jembatan Phu My 2: memiliki jalan akses dua tingkat modern di poros Hoang Quoc Viet - Dao Tri, melintasi Sungai Dong Nai, dan terhubung langsung ke Jalan Lien Cang - 25C di Nhon Trach, Dong Nai. Proyek ini telah disetujui untuk investasi dan sedang dipromosikan implementasinya. Jembatan ini akan mengurangi kemacetan di Jembatan Phu My yang ada dan menciptakan koridor terpendek bagi penduduk selatan menuju Bandara Internasional Long Thanh.

Dipadukan dengan jalan tol Ben Luc - Long Thanh yang hampir selesai, jaringan transportasi komprehensif timur-barat Vietnam Selatan secara bertahap terbentuk. Koneksi langsung antara provinsi-provinsi barat dan Nha Be dengan wilayah timur tanpa melewati pusat kota semakin terbuka.

Metro 4 dan Model TOD: Momentum Baru bagi Kawasan Satelit

Jaringan transportasi umum berkapasitas tinggi menjadi katalis jangka panjang. Jalur Metro 4 sepanjang kurang lebih 43 km, menghubungkan Dong Thanh ke Hiep Phuoc dan melewati Distrik Nha Be, telah menjalani studi kelayakan sejak Mei 2026. Jalur ini membuka peluang pengembangan kawasan perkotaan terhubung stasiun dengan model Transit-Oriented Development (TOD).

Model TOD memungkinkan pengembangan hunian, komersial, dan fasilitas publik terkonsentrasi di sekitar stasiun. Bagi pengembang, ini berarti lahan di sekitar koridor Metro 4 berpotensi memiliki nilai tambah tinggi. Bagi warga, akses ke pusat kota tanpa ketergantungan kendaraan pribadi menjadi daya tarik utama.

Kombinasi jalan tol, jembatan baru, dan metro menciptakan jaringan multimoda yang saling melengkapi. Kawasan selatan tidak lagi sekadar pinggiran, tetapi simpul konektivitas yang menghubungkan barat dan timur Kota Ho Chi Minh.

Pasokan Properti Meningkat, Wilayah Selatan Mendominasi

Menurut data CBRE Vietnam, dari total sekitar 21.000 apartemen yang diperkirakan akan diluncurkan di Kota Ho Chi Minh pada 2026, wilayah selatan akan menyumbang lebih dari 10.000 unit—sekitar 50% pangsa pasar pasokan baru. Angka ini menegaskan posisi selatan sebagai episentrum pengembangan hunian vertikal.

Beberapa proyek yang menonjol antara lain:

• Vlasta Premier - Phu Thuan oleh Van Phu - Invest, di poros tepi sungai Jalan Dao Tri (bekas Distrik 7). Proyek ini memanfaatkan rencana perluasan Jalan Dao Tri menjadi 40 meter, bersamaan dengan Jembatan Thu Thiem 4 dan Jembatan Phu My 2, memungkinkan koneksi cepat ke Phu My Hung dan pusat kota dalam 5–15 menit.
• Proyek apartemen di Kelurahan Tan Thuan (bekas Distrik 7) yang menandai masuknya Hung Loc Phat Corporation ke segmen apartemen mewah Saigon Selatan.
• Arcadia at Lavila di poros utama Nguyen Huu Tho menuju Nha Be, menonjol dengan arsitektur bergaya Eropa.
• An Phuoc Riverside di Can Giuoc, seluas sekitar 31,1 hektar dengan 1.197 unit dan tanggul sungai sepanjang 1,4 km. Proyek ini mencerminkan tren desentralisasi penduduk dan pengembangan kawasan ekologi perkotaan di sepanjang koridor transportasi tepi sungai.

Infrastruktur Can Giuoc juga siap mengalami terobosan berkat Jalan Raya Nasional 50, Jalan Provinsi DT826C, dan prospek Jalan Raya Nasional 50B yang menghubungkan Kota Ho Chi Minh ke Tay Ninh. Efektivitas pemanfaatan lahan satelit ini masih perlu dipantau seiring kemajuan konektivitas dan pertumbuhan penduduk.

Dampak bagi Pasar dan Langkah Selanjutnya

Bagi pembeli rumah, percepatan infrastruktur berarti waktu tempuh yang lebih singkat dan akses lebih baik ke fasilitas publik. Bagi investor, kawasan selatan menawarkan kombinasi pasokan baru yang besar dan prospek kenaikan nilai lahan di sekitar koridor transportasi.

Namun, pasokan yang melimpah dalam satu periode dapat menimbulkan tekanan pada harga sewa dan tingkat serapan, terutama jika proyek selesai bersamaan. Kualitas proyek, reputasi pengembang, dan kesesuaian harga dengan daya beli menjadi faktor penentu.

Pemerintah Kota Ho Chi Minh tampaknya akan terus mendorong proyek-proyek prioritas. Resolusi No. 54/NQ-HĐND pada 19 Juni 2026 menjadi landasan hukum bagi percepatan Jalan Raya Nasional 50B. Sementara itu, studi kelayakan Metro 4 yang dimulai Mei 2026 menandakan persiapan jangka panjang untuk transportasi massal.

Ke depan, integrasi antara jaringan jalan, jembatan, dan metro akan menentukan seberapa cepat wilayah selatan bertransformasi dari kawasan pinggiran menjadi pusat pertumbuhan baru. Kolaborasi antara pemerintah, pengembang, dan masyarakat menjadi kunci agar pembangunan infrastruktur benar-benar berdampak pada kualitas hidup.

Analisis Redaksi

Perubahan lanskap properti di selatan Kota Ho Chi Minh bukan sekadar cerita tentang beton dan baja. Ada pergeseran logika pembangunan: dari perluasan kota yang reaktif menjadi perencanaan yang visioner. Selama bertahun-tahun, kawasan ini tumbuh mengikuti kebutuhan pasar, sering kali tanpa dukungan infrastruktur memadai. Kini, pemerintah kota mengambil peran depan dengan menyiapkan koridor transportasi sebelum gelombang pengembangan properti berikutnya.

Namun, ada catatan kritis. Besarnya pasokan baru—lebih dari 10.000 unit pada 2026—berisiko menciptakan ketidakseimbangan jika tidak diimbangi pertumbuhan permukaan dan penciptaan lapangan kerja di kawasan tersebut. Proyek-proyek seperti Vlasta Premier dan An Phuoc Riverside memang menarik, tetapi keberhasilan jangka panjangnya bergantung pada realisasi infrastruktur yang tepat waktu. Keterlambatan proyek jembatan atau metro dapat mengubah narasi pertumbuhan menjadi risiko oversupply.

Selain itu, model TOD hanya akan efektif jika ada integrasi tarif, layanan feeder, dan tata ruang yang mendukung. Tanpa itu, stasiun metro bisa menjadi pulau yang terisolasi. Pemerintah kota perlu memastikan bahwa pengembangan properti di sekitar stasiun tidak sekadar mengejar keuntungan komersial, tetapi juga menyediakan ruang publik dan hunian terjangkau. Jika tidak, transformasi selatan Kota Ho Chi Minh hanya akan menguntungkan segmen menengah ke atas, sementara warga lama tergusur oleh kenaikan harga.

Sumber: vietnam.vn, thanhtra.com.vn