Bolehkah Jual Rumah yang Sedang Disewa? Belajar dari Kasus Pengontrak Viral Surabaya

Kasus viral pengontrak di Surabaya yang menolak pindah meski rumah yang ia tempati sudah dijual kembali menjadi sorotan publik. Pengontrak tersebut bahkan memaki dan menuntut ganti rugi karena merasa keberatan dengan keputusan pemilik rumah. Fenomena ini memunculkan pertanyaan penting: bolehkah pemilik rumah menjual properti yang masih disewa?

Hukum Jual Rumah Saat Masih Disewa

Menurut Steve Sudijanto, pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management, menjual rumah yang sedang disewa adalah hal yang sah secara hukum. Namun, ada syarat penting yang harus dipenuhi agar tidak menimbulkan sengketa, yaitu kontrak sewa yang jelas dan tertulis.

"Saya mengusulkan dan menyarankan apapun bentuk kerjasamanya itu harus dituangkan dalam bentuk tertulis alias kontrak. Dan kontrak itu harus ditandatangani di atas materai atau disaksikan oleh notaris kalau kontraknya nilainya lumayan besar," ujar Steve kepada detikcom pada Kamis (9/7/2026).

Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara pemilik lama dan pemilik baru, harus dicantumkan bahwa rumah tersebut masih disewa hingga batas waktu tertentu. Dengan begitu, penyewa memiliki hak untuk tetap tinggal sampai masa sewa berakhir dan pemilik baru tidak bisa langsung mengusir penyewa.

Pentingnya Kontrak Tertulis untuk Melindungi Hak Penyewa dan Pemilik

Kontrak sewa berfungsi sebagai dokumen resmi yang memperjelas hak dan kewajiban antara pemilik dan penyewa. Ini sangat penting agar tidak terjadi konflik seperti yang viral di Surabaya.

• Melindungi penyewa jika pemilik melanggar kesepakatan.
• Memberikan kepastian hukum jika terjadi perselisihan.
• Menjadi bukti sah dalam penyelesaian sengketa lewat jalur hukum.

"Kalau terjadi ingkar janji, saksi-saksi dan dokumen kontrak menjadi rujukan utama untuk membuktikan kesepakatan sewa-menyewa," jelas Steve.

Tanpa kontrak tertulis, pemilik dan penyewa bisa mengalami ketidakjelasan status hunian sehingga ketika rumah dijual, penyewa merasa dirugikan dan tidak siap untuk pindah.

Apakah Pemilik Harus Memberitahu Penyewa Sebelum Menjual?

Steve menegaskan bahwa jika sudah ada kontrak sewa yang jelas, pemilik tidak wajib memberitahu penyewa tentang penjualan rumah. Penyewa sudah tahu kapan masa sewa berakhir dan kapan harus pindah.

Namun, jika tidak ada kontrak tertulis, pemilik disarankan untuk memberitahu penyewa agar mereka dapat mempersiapkan diri mencari tempat tinggal baru dan menghindari konflik.

Kasus Pengontrak Viral di Surabaya: Fakta dan Dampaknya

Kisah ini berawal saat Bambang membeli rumah yang sedang dihuni dua kepala keluarga di Surabaya pada 2014 dan mendapatkan sertifikat resmi pada 2018. Salah satu penyewa, Titik (46), mengklaim keluarganya sudah menempati rumah itu selama tiga generasi tanpa membayar sewa, berdasarkan surat perjanjian dengan pemilik lama.

Anak Bambang, Bayu Putra, mengungkapkan bahwa selama 8 tahun terakhir tidak ada pembayaran sewa yang masuk, sehingga Bambang enggan memberikan kompensasi saat meminta pengosongan.

• Pengontrak merasa memiliki ikatan sejarah dengan rumah tersebut.
• Konflik semakin memanas hingga Wakil Wali Kota Surabaya, Armuji, turun tangan melerai.
• Meski tidak wajib, Bambang menyepakati memberi kompensasi Rp 5 juta kepada pengontrak.

Analisis Redaksi

Menurut pandangan redaksi, kasus viral pengontrak di Surabaya ini sebenarnya memperlihatkan kesenjangan antara aturan hukum dan praktik di lapangan. Banyak pemilik properti maupun penyewa masih kurang memprioritaskan pembuatan kontrak tertulis yang jelas, sehingga hak dan kewajiban kedua belah pihak tidak terlindungi dengan baik.

Situasi ini rentan memicu sengketa berkepanjangan yang merugikan semua pihak, bahkan sampai menarik perhatian pejabat pemerintah. Penting bagi pemilik rumah dan penyewa untuk memahami bahwa kontrak sewa adalah alat utama pencegahan konflik dan memastikan ada kepastian hukum yang mengikat.

Ke depan, pemerintah daerah dan asosiasi properti bisa berperan aktif dengan memberikan edukasi dan sosialisasi terkait pentingnya kontrak sewa dan prosedur jual beli properti yang melibatkan penyewa. Langkah ini akan membantu meminimalkan kasus serupa yang merugikan masyarakat dan memperkeruh iklim bisnis properti.

Untuk informasi lebih lengkap dan update terkini, pembaca bisa mengikuti perkembangan berita properti melalui situs detikProperti maupun portal berita terpercaya lainnya.