Investasi Kondotel: Hak Kepemilikan, Perjanjian, dan Jebakan Hukumnya

Investasi kondotel menjanjikan dua hal sekaligus: punya unit properti dan menikmati bagi hasil dari bisnis perhotelan. Namun di balik tawaran itu, ada persoalan hukum soal hak kepemilikan, isi perjanjian, hingga status fungsi bangunan yang jarang dipahami calon investor.

Peringatan itu disampaikan Dr. Muhammad Ilham Hermawan, S.H., M.H., Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila sekaligus konsultan properti, dalam wawancara mengenai perlindungan hukum bagi pemilik kondominium hotel. Menurutnya, persoalan investasi kondotel bukan semata soal keuntungan, melainkan kepastian hukum atas hak kepemilikan dan kewenangan pemilik menentukan pengelolaan propertinya.

"Jangan sampai investor merasa telah membeli properti, tetapi dalam praktiknya tidak memiliki kendali terhadap pemanfaatan dan pengelolaan propertinya sendiri," kata Ilham, dikutip dari Propertynbank.

Daya tarik kondotel dan jebakan yang menyertainya

Kondotel menarik karena menggabungkan kepemilikan properti dengan kegiatan bisnis perhotelan. Investor memiliki unit sekaligus berpotensi memperoleh penghasilan dari pengoperasian hotel tanpa harus mengelolanya sendiri. Skema bagi hasil atau profit sharing menjadi magnet utamanya.

Ilham menegaskan, membeli kondotel tidak sama dengan membeli kamar hotel biasa. Ada dua hubungan hukum yang berjalan bersamaan: hubungan kepemilikan properti dan hubungan bisnis melalui perjanjian dengan operator hotel. Dua hal ini kerap dicampuradukkan.

Pada dasarnya, kondotel yang dikembangkan dengan konsep kepemilikan rumah susun mengenal dua bentuk kepemilikan. Pertama, kepemilikan perseorangan atas satuan rumah susun. Kedua, hak kepemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.

Hak itu dibuktikan lewat Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHM Sarusun, sepanjang memenuhi persyaratan hukum penerbitannya. Artinya, ketika seseorang membeli satu unit kondotel, haknya tidak berhenti pada kamar yang dibeli. Ada pula hak atas kepemilikan bersama yang besarannya ditentukan berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).

Persoalannya, tidak semua investor memahami bahwa hak kepemilikan bersama punya nilai hukum dan ekonomi yang harus dilindungi. "Jangan menganggap semua fasilitas hotel otomatis menjadi milik bersama. Sebaliknya, jangan pula membiarkan fasilitas yang secara hukum merupakan milik bersama dikuasai secara eksklusif oleh pengembang atau operator," ujar Ilham.

Tiga hal yang wajib diperiksa sebelum membeli unit

Ilham merinci tiga persoalan utama yang harus diperiksa calon investor sebelum menandatangani apa pun. Ketiganya menyangkut perjanjian, status fasilitas, dan legalitas fungsi bangunan.

1. Perjanjian pengelolaan. Investor harus memastikan jangka waktu perjanjian dengan operator hotel, mekanisme perpanjangan, dan siapa yang berhak menentukan perpanjangan tersebut. Klausul multitafsir berisiko dipakai memperpanjang perjanjian secara sepihak.
2. Status kepemilikan fasilitas hotel. Resepsionis, ballroom, restoran, dapur, pusat kebugaran, hingga kolam renang perlu dipastikan apakah masuk bagian bersama atau benda bersama, atau justru satuan milik perseorangan pengembang. Dokumen pertelaan rumah susun yang telah disahkan wajib diminta dan diperiksa.
3. Kepastian fungsi bangunan. Investor harus tahu apakah bangunan ditetapkan sebagai rumah susun fungsi hunian, fungsi campuran, atau sepenuhnya untuk kegiatan bukan hunian. Status ini memengaruhi legalitas pemanfaatan, pengelolaan, dan pelaksanaan hak para pemilik.

Soal bagi hasil, Ilham meminta investor tidak hanya melihat besaran profit sharing atau proyeksi return on investment (ROI). Dasar perhitungan pendapatan, komponen biaya yang dipotong, mekanisme pembagian keuntungan, dan kewajiban laporan keuangan yang diaudit secara independen harus jelas.

"Keuntungan yang dijanjikan harus dapat dihitung, diperiksa, dan dipertanggungjawabkan. Jangan sampai pemilik hanya menerima angka bagi hasil tanpa mengetahui bagaimana angka tersebut diperoleh," paparnya.

Fungsi bukan hunian dan putusan Mahkamah Konstitusi

Persoalan mendasar kondotel terletak pada status fungsinya. Di satu sisi, kondotel dikembangkan dengan konsep kepemilikan rumah susun, termasuk pemisahan kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama. Di sisi lain, kegiatan utamanya adalah usaha perhotelan yang secara fungsional merupakan kegiatan bukan hunian.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun melalui Pasal 50 semula hanya mengatur fungsi hunian dan fungsi campuran. Persoalan ini pernah dibawa ke Mahkamah Konstitusi melalui Perkara Nomor 62/PUU-XX/2022, tetapi permohonannya ditolak.

Kemudian, melalui Putusan Nomor 198/PUU-XXIII/2025 yang diucapkan pada 19 Januari 2026, Mahkamah Konstitusi mengabulkan sebagian permohonan pengujian Pasal 50. Mahkamah menegaskan perlunya pengaturan pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian melalui undang-undang dalam jangka waktu paling lama dua tahun sejak putusan diucapkan.

Putusan itu menunjukkan adanya kebutuhan kepastian hukum terhadap bangunan yang memakai sistem kepemilikan rumah susun, tetapi dimanfaatkan untuk kegiatan usaha bukan hunian. Tanpa aturan turunan, status kondotel tetap menggantung di antara dua rezim.

PPPSRS dan hambatan di lapangan

Pasal 74 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mewajibkan pemilik satuan rumah susun membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Perhimpunan ini menjadi wadah mengurus kepentingan pemilik dan penghuni, terutama terkait kepemilikan dan pengelolaan bersama.

Karena itu, kondotel yang dibangun dan dipasarkan berdasarkan sistem kepemilikan satuan rumah susun seharusnya memberi perlindungan terhadap hak kolektif pemilik melalui kelembagaan yang sesuai. Namun dalam praktiknya, pembentukan PPPSRS pada kondotel sering menemui hambatan.

Salah satu penyebabnya adalah perbedaan penafsiran soal fungsi bangunan. Kondotel dipandang sebagai hotel dengan fungsi usaha, sementara secara hukum kepemilikannya memakai konsep rumah susun. Berdasarkan pengalaman pendampingan, persoalan serupa ditemukan di Bali. Kondotel dianggap bangunan hotel, bukan rumah susun, sehingga proses pembentukan PPPSRS terhambat meski para pemilik telah memegang SHM Sarusun.

"Di sinilah muncul persoalan. Ketika berbicara mengenai kepemilikan, digunakan sistem rumah susun. Tetapi ketika pemilik hendak membentuk perhimpunan untuk melindungi haknya, fungsi hotel justru menjadi hambatan," jelas Ilham.

Ia juga mencatat pengalaman mendampingi satu kondotel yang dinamika pengelolaannya berujung pada beroperasinya dua hotel dalam satu gedung. Model pengelolaan bisa berubah ketika hubungan pemilik dan operator tidak lagi berjalan sesuai harapan.

Dampak bagi investor dan langkah berikutnya

Bagi investor, ketidakjelasan perjanjian, kepemilikan, dan pengelolaan berpotensi menimbulkan sengketa berkepanjangan. Nilai aset bisa tergerus, sementara hak pemilik atas fasilitas bersama berisiko dikuasai pihak lain secara eksklusif.

Ilham menegaskan, keberadaan operator hotel adalah bagian dari hubungan bisnis. Sementara hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hubungan hukum kebendaan. "Keduanya tidak boleh dicampuradukkan sehingga hak pemilik justru hilang karena perjanjian pengelolaan," ujarnya.

Ia tidak menilai investasi kondotel sebagai pilihan buruk. Justru sebaliknya, instrumen ini punya potensi ekonomi menarik, terutama di daerah tujuan wisata dan pusat kegiatan bisnis. Yang ditekankan adalah pemahaman hukum sebelum transaksi, bukan penyelesaian sengketa setelah masalah muncul.

Pemerintah diminta memberi kepastian atas kedudukan hukum kondotel, terutama setelah putusan Mahkamah Konstitusi soal rumah susun dengan fungsi bukan hunian. Tenggat dua tahun yang ditetapkan MK menjadi penanda bahwa aturan turunan harus segera disiapkan.

"Sebelum menghitung berapa keuntungan yang akan diperoleh, pastikan terlebih dahulu apa yang dimiliki, siapa yang mengelola, dan sejauh mana pemilik berhak menentukan masa depan propertinya sendiri," pungkas Ilham.

Untuk konteks pasar properti yang lebih luas, dinamika sektor perkantoran dan kondominium juga dibahas dalam laporan Propertynbank mengenai pergerakan pasar 2026.

Analisis Redaksi

Kasus kondotel memperlihatkan celah lama yang belum tertutup: produk properti dijual dengan retorika investasi, tetapi dibungkus dengan dokumen hukum yang jarang dibedah calon pembeli. Ketika promosi menonjolkan proyeksi ROI dan nama operator, hal-hal mendasar seperti pertelaan rumah susun, status fasilitas bersama, dan klausul perpanjangan justru tenggelam.

Putusan MK Nomor 198/PUU-XXIII/2025 seharusnya dibaca sebagai peringatan, bukan kemenangan. Mahkamah hanya memberi tenggat dua tahun kepada pembentuk undang-undang untuk mengatur rumah susun fungsi bukan hunian. Tanpa aturan turunan yang jelas, status kondotel tetap abu-abu, dan PPPSRS sebagai instrumen perlindungan kolektif pemilik berisiko mandek seperti yang terjadi di Bali.

Yang paling rentan adalah investor ritel yang membeli unit dengan tabungan bertahun-tahun. Mereka menanggung risiko terbesar, tetapi posisi tawarnya paling lemah saat berhadapan dengan pengembang dan operator. Karena itu, transparansi laporan keuangan yang diaudit independen, kejelasan pertelaan, dan kepastian mekanisme perpanjangan perjanjian semestinya menjadi syarat baku, bukan sekadar itikad baik yang bergantung pada masing-masing pengembang.