Harga Properti Residensial Kuartal III 2026 Tumbuh 0,58%, Penjualan Rumah Masih Lesu

Bank Indonesia mencatat pertumbuhan harga properti residensial pada kuartal III 2026 hanya 0,58% secara tahunan, melambat dari 0,69% pada kuartal II 2026. Penjualan rumah di pasar primer tetap terkontraksi 8,43% yoy di seluruh tipe hunian.

Data itu berasal dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia yang dirilis melalui siaran pers. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) menunjukkan kenaikan terbatas, sementara volume penjualan justru menyusut dibanding periode yang sama tahun lalu. Tekanan pasar properti belum mereda meski harga masih bergerak naik tipis.

Kronologi Perlambatan Harga Properti Residensial

Perlambatan harga properti residensial terjadi bertahap. Pada kuartal II 2026, IHPR masih tumbuh 0,69% yoy. Angka itu kemudian turun menjadi 0,58% yoy pada kuartal III 2026. Selisih 0,11 poin persentase terlihat kecil, tetapi arahnya konsisten: kenaikan harga rumah di pasar primer semakin tipis.

Penurunan harga ini berjalan seiring pelemahan penjualan. Kontraksi penjualan sebesar 8,43% yoy terjadi pada seluruh tipe rumah. Tidak ada segmen hunian yang mencatat kenaikan penjualan. Artinya, tekanan pasar bersifat menyeluruh, bukan hanya di segmen tertentu seperti rumah menengah atau rumah subsidi.

Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi Bank Indonesia Ramdan Denny Prakoso menyampaikan hasil survei tersebut secara resmi. "Secara keseluruhan, penjualan properti residensial di pasar primer masih terkontraksi sebesar 8,43% (yoy)," ujar Ramdan melalui siaran pers Bank Indonesia.

SHPR sendiri merupakan survei triwulanan BI yang mengukur perkembangan harga dan penjualan properti residensial di pasar primer. Survei ini mencakup sampel pengembang di berbagai kota besar dan menjadi salah satu indikator awal kondisi sektor properti nasional. Data SHPR kuartal III 2026 memperlihatkan bahwa harga dan penjualan bergerak ke arah yang sama-sama lemah.

Dibandingkan kuartal sebelumnya, tidak ada perubahan besar pada struktur pasar. Harga masih naik, tetapi laju kenaikannya melambat. Penjualan masih turun, dan penurunannya terjadi di semua tipe. Kombinasi ini menandakan permintaan rumah belum pulih.

Penjualan Rumah Terkontraksi di Semua Tipe Hunian

Kontraksi penjualan sebesar 8,43% yoy menjadi sinyal utama dari SHPR kuartal III 2026. Penurunan terjadi di seluruh tipe rumah, sehingga tidak ada segmen yang bisa diandalkan untuk menopang pasar. Rumah tapak, hunian vertikal, dan tipe lainnya menghadapi tekanan yang sama.

Menurut hasil survei, permintaan di pasar primer masih lemah. Pembeli belum kembali ke pasar dalam jumlah yang cukup untuk mendorong pertumbuhan penjualan. Kondisi ini berbeda dari periode ketika harga naik cepat karena permintaan kuat. Sekarang, harga naik tipis justru karena penjualan menurun.

Ada beberapa faktor yang tercermin dari data BI:

• Penjualan properti residensial di pasar primer turun 8,43% yoy pada kuartal III 2026.
• Penurunan terjadi di semua tipe rumah, tanpa terkecuali.
• Pertumbuhan harga melambat dari 0,69% yoy pada kuartal II 2026 menjadi 0,58% yoy pada kuartal III 2026.
• Pengembang masih mengandalkan dana internal sebesar 73,94% dari total kebutuhan pembiayaan.
• KPR mendominasi skema pembelian rumah dengan pangsa 70,68%.

Data ini menunjukkan bahwa pasar properti residensial masih berhadapan dengan hambatan permintaan. Penjualan yang turun di semua tipe mengindikasikan pelemahan tidak terbatas pada satu kelompok harga atau lokasi. Pengembang perlu menyesuaikan strategi penjualan dan pembiayaan dengan kondisi ini.

Pengembang Andalkan Dana Internal, Konsumen Bergantung pada KPR

Dari sisi pembiayaan, SHPR mencatat pengembang masih mengandalkan dana internal perusahaan sebagai sumber utama pembangunan properti residensial. Pangsa pembiayaan internal mencapai 73,94% dari total kebutuhan pembiayaan pengembang. Angka ini menunjukkan ketergantungan yang tinggi pada kas perusahaan sendiri.

Dominasi dana internal bisa dibaca sebagai upaya pengembang menghindari risiko utang di tengah pasar yang lesu. Namun, ketergantungan pada dana internal juga membatasi kemampuan ekspansi. Pengembang yang kasnya terbatas akan lebih berhati-hati dalam memulai proyek baru.

Sementara itu, dari sisi konsumen, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi skema pembiayaan utama. Pangsa pembelian rumah melalui KPR tercatat 70,68% dari keseluruhan skema pembelian. Artinya, mayoritas transaksi properti residensial di pasar primer bergantung pada kredit perbankan.

Keterkaitan antara KPR dan penjualan rumah membuat pasar properti sensitif terhadap suku bunga dan kebijakan kredit. Selama akses KPR menjadi penentu utama, perubahan pada suku bunga acuan atau aturan uang muka akan langsung memengaruhi daya beli konsumen. Data BI memperlihatkan bahwa pembiayaan perbankan masih menjadi tulang punggung pembelian rumah.

SHPR juga mencatat bahwa harga properti residensial masih tumbuh positif, meski tipis. Kenaikan 0,58% yoy menunjukkan harga tidak turun, tetapi laju kenaikannya melemah. Bagi konsumen, harga rumah masih naik, meski lebih lambat dibanding kuartal sebelumnya.

Dampak Perlambatan Harga dan Penjualan Rumah

Perlambatan harga dan kontraksi penjualan membawa dampak langsung bagi pengembang dan konsumen. Pengembang menghadapi penjualan yang menurun di semua tipe rumah, sehingga pendapatan dari penjualan baru ikut tertekan. Di sisi lain, harga yang masih naik tipis memberi ruang margin, tetapi tidak cukup untuk menutupi penurunan volume.

Bagi konsumen, harga rumah yang masih naik berarti biaya kepemilikan tidak turun. Meski pertumbuhannya melambat, harga properti residensial tetap bergerak ke atas. Konsumen yang mengandalkan KPR tetap harus memperhitungkan bunga dan cicilan dalam jangka panjang.

Dampak lain terlihat pada struktur pembiayaan. Dengan 73,94% kebutuhan pembiayaan pengembang berasal dari dana internal, pasar properti residensial tidak sepenuhnya bergantung pada kredit konstruksi. Namun, ketergantungan konsumen pada KPR sebesar 70,68% membuat permintaan sangat terkait dengan kondisi perbankan.

Kontraksi penjualan 8,43% yoy juga mencerminkan bahwa pasar primer belum pulih. Penurunan di semua tipe rumah menunjukkan pelemahan permintaan bersifat luas. Pengembang yang ingin menjaga kinerja perlu mencari strategi baru, termasuk menyesuaikan harga, promo, atau skema pembayaran.

Data SHPR kuartal III 2026 ini sejalan dengan gambaran pasar properti yang masih menantikan penguatan daya beli. Selama penjualan belum membaik, pertumbuhan harga diperkirakan tetap terbatas.

Langkah Selanjutnya: Sinyal bagi Pasar Properti

Hasil SHPR kuartal III 2026 menjadi acuan bagi pelaku pasar dalam menyusun rencana ke depan. Bank Indonesia akan terus memantau perkembangan harga dan penjualan properti residensial melalui survei triwulanan. Data ini menjadi dasar untuk melihat arah permintaan dan pembiayaan di sektor properti.

Bagi pengembang, ketergantungan pada dana internal sebesar 73,94% menuntut pengelolaan kas yang hati-hati. Penjualan yang turun 8,43% yoy membuat arus kas dari penjualan menipis. Pengembang perlu mempertimbangkan ulang jadwal peluncuran proyek dan strategi harga.

Bagi konsumen, KPR masih menjadi jalur utama pembelian rumah dengan pangsa 70,68%. Perkembangan suku bunga dan kebijakan kredit perbankan akan menentukan daya beli. Selama akses KPR terjangkau, permintaan rumah berpotensi membaik.

Pemerintah dan otoritas terkait juga memiliki kepentingan untuk menjaga stabilitas pasar properti. Sektor ini menyerap tenaga kerja dan terkait dengan industri lain. Perlambatan harga dan penjualan menjadi peringatan bahwa permintaan perlu didorong tanpa menimbulkan risiko baru.

Ramdan Denny Prakoso menyampaikan hasil survei secara terbuka. "Secara keseluruhan, penjualan properti residensial di pasar primer masih terkontraksi sebesar 8,43% (yoy)," ujarnya. Pernyataan itu menegaskan bahwa pasar primer belum menunjukkan penguatan pada kuartal III 2026.

Ke depan, perhatian akan tertuju pada rilis SHPR kuartal IV 2026. Jika penjualan masih terkontraksi dan harga terus melambat, pasar properti residensial memasuki fase yang lebih menantang. Sebaliknya, perbaikan kecil pada penjualan akan menjadi sinyal awal pemulihan.

Analisis Redaksi: Harga Naik Tipis, Penjualan Turun, Siapa yang Menanggung Beban?

Data SHPR kuartal III 2026 memperlihatkan kombinasi yang tidak nyaman: harga properti residensial masih naik 0,58% yoy, tetapi penjualan turun 8,43% yoy. Kenaikan harga yang tipis bukan tanda pasar sehat. Sebaliknya, harga yang tetap naik di tengah penjualan menurun menunjukkan bahwa penyesuaian harga belum terjadi. Pengembang menahan harga, sementara pembeli menahan diri.

Ketergantungan pengembang pada dana internal sebesar 73,94% perlu dibaca sebagai cermin kehati-hatian sekaligus keterbatasan. Tanpa akses pembiayaan yang memadai, kemampuan pengembang untuk melanjutkan proyek bergantung pada kas sendiri. Di sisi lain, konsumen yang 70,68% mengandalkan KPR menghadapi beban cicilan yang tidak ringan. Pasar properti residensial jadi bergantung pada dua sisi yang sama-sama berhati-hati: pengembang yang menahan ekspansi dan konsumen yang menahan pembelian.

Kontraksi penjualan di semua tipe rumah menunjukkan bahwa masalahnya bukan pada satu segmen. Ini soal permintaan agregat dan daya beli. Selama harga masih naik meski tipis, dan KPR masih menjadi jalur utama, pasar properti residensial akan bergerak lambat. Data BI ini bukan sekadar angka triwulanan; ia menggambarkan bahwa sektor properti masih menunggu dorongan yang nyata, bukan sekadar harapan pada musim bunga.

Sumber: industry.co.id, bi.go.id