Harga Rumah di Kalimantan Turun gegara Asap Karhutla, Pontianak Paling Terkoreksi

Harga rumah di kota-kota besar Kalimantan menurun pada kuartal III 2026. Penyebabnya bukan suku bunga atau biaya bangun, melainkan kabut asap kebakaran hutan dan lahan (karhutla) yang menyelimuti sejumlah daerah sejak Agustus.

Data itu tertuang dalam laporan Pinhome Home Sell Index kuartal III 2026 yang dikutip Selasa (10/11/2026). Koreksi paling dalam terjadi di Pontianak, Kalimantan Barat, kota yang paling lama diselimuti asap.

“Tekanan terbaca lebih dulu pada segmen menengah ke atas, yang membuat pencari properti menunda keputusan atau mengalihkan opsi pencarian rumah ke kota lain,” tulis laporan tersebut, seperti dikutip dari detikProperti.

Pontianak Terkoreksi Paling Dalam, Banjarmasin Ikut Melemah

Di Pontianak, rumah tipe 121-200 meter persegi turun 2 persen pada kuartal III 2026. Harga jualnya kini berada di Rp 1 miliar. Segmen di atasnya, tipe 201 meter persegi atau lebih, terkoreksi 1 persen menjadi Rp 2,775 miliar.

Kota Banjarmasin mencatat pelemahan terbatas. Harga rumah tipe 201 meter persegi atau lebih turun 1 persen menjadi Rp 1,4 miliar. Segmen lain di kota itu tidak bergerak berarti.

Samarinda dan Balikpapan nyaris tidak mencatat pergerakan di seluruh segmen harga jual. Artinya, dampak asap terhadap harga jual rumah tidak merata, dan cenderung mengikuti intensitas kabut asap di masing-masing kota.

Pontianak menjadi kasus paling jelas. Kota itu diselimuti kabut asap karhutla sejak Agustus, lalu memburuk pada pertengahan September 2026. Titik terburuk asap itulah yang bertepatan dengan periode pencatatan kuartal III.

Laporan Pinhome juga mencatat pergeseran perilaku penjual. Property Market Signal memperlihatkan peningkatan porsi motivasi menjual di Kalimantan, meski niat membeli relatif stabil. Dengan kata lain, ada pemilik yang mulai melepas properti, sementara calon pembeli masih menahan diri.

Harga Sewa Rumah Justru Naik di Pontianak dan Balikpapan

Berbeda dengan harga jual, pasar sewa di Kalimantan bergerak ke arah berlawanan. Kenaikan harga sewa hanya terjadi pada rumah tipe besar, dan hanya di dua kota.

Di Pontianak, sewa rumah tipe 121-200 naik 2 persen menjadi Rp 46 juta per tahun. Tipe 201 meter persegi atau lebih naik 3 persen menjadi Rp 97 juta per tahun. Sementara tipe 54 meter persegi ke bawah dan tipe 55-120 stabil, masing-masing di Rp 22 juta dan Rp 50 juta per tahun.

Di Balikpapan, sewa rumah tipe 121-200 naik 3 persen menjadi Rp 83 juta. Tipe 55-120 justru terkoreksi tipis 1 persen menjadi Rp 47 juta, sedangkan dua segmen lain stabil.

Yang menarik, di Pontianak harga sewa tipe 121-200 naik 2 persen pada saat harga jual tipe yang sama turun 2 persen. Kabut asap menahan keputusan membeli, tetapi tidak menahan kebutuhan menyewa. Orang tetap butuh tempat tinggal, dan sebagian memilih menunda pembelian.

• Pontianak, tipe 121-200: harga jual turun 2 persen ke Rp 1 miliar, sewa naik 2 persen ke Rp 46 juta per tahun.
• Pontianak, tipe 201 atau lebih: harga jual turun 1 persen ke Rp 2,775 miliar, sewa naik 3 persen ke Rp 97 juta per tahun.
• Banjarmasin, tipe 201 atau lebih: harga jual turun 1 persen ke Rp 1,4 miliar.
• Balikpapan, tipe 121-200: sewa naik 3 persen ke Rp 83 juta, harga jual stabil.
• Samarinda dan Balikpapan: harga jual tidak bergerak berarti di seluruh segmen.

Biaya Bangun Naik 9,63 Persen Menahan Harga Agar Tidak Jatuh Lebih Dalam

Koreksi harga di Kalimantan sebenarnya tertahan oleh biaya konstruksi yang melonjak. Indeks harga perdagangan besar kelompok bangunan dan konstruksi naik 9,63 persen secara tahunan pada September 2026.

Kenaikan itu didorong oleh harga besi beton, batu pecahan, pasir, dan semen. Biaya membangun yang mahal menjadi penahan sehingga harga rumah tidak turun lebih tajam meski permintaan melemah.

Di tingkat nasional, harga rumah besar tipe 201 meter persegi atau lebih kembali ke 0,0 persen secara tahunan, setelah terkoreksi 0,5 persen pada kuartal sebelumnya. Berakhirnya koreksi tahunan itu menandai tekanan yang membebani segmen tersebut sepanjang setahun terakhir sudah terserap.

Penguatan datang dari kota-kota yang mendapat dorongan infrastruktur konektivitas, antara lain Bekasi, Malang, dan Batam. Ketiganya mencatat kenaikan pada segmen rumah besar. Rumah berukuran besar biasanya paling awal merespons kepastian rencana infrastruktur karena pembelinya punya fleksibilitas waktu menunggu nilai kawasan terbentuk.

Pola itu menjelaskan mengapa Kalimantan bergerak berbeda. Di sana, faktor yang menekan harga bukan prospek infrastruktur, melainkan kualitas lingkungan jangka pendek: asap yang membuat kota tidak nyaman dihuni selama berbulan-bulan.

Karhutla sebagai Faktor Baru dalam Perhitungan Harga Properti

Laporan ini memperlihatkan sesuatu yang jarang masuk hitungan pasar properti. Selama ini harga rumah dibahas lewat suku bunga, inflasi, dan biaya bahan bangunan. Karhutla menambah satu variabel: kualitas udara dan kenyamanan lingkungan.

Bagi pembeli rumah menengah ke atas, asap bukan sekadar gangguan sesaat. Kabut yang berlangsung sejak Agustus hingga September memengaruhi pertimbangan soal kesehatan keluarga, kualitas sekolah anak, dan nilai jual kembali properti di masa depan.

Karena itu, tekanan paling awal terasa di segmen 121 meter persegi ke atas. Pembeli di segmen ini punya opsi lebih banyak, termasuk menunda pembelian atau mencari rumah di kota lain. Sementara pembeli segmen bawah lebih terikat kebutuhan tempat tinggal.

Data Pinhome juga menunjukkan niat membeli relatif stabil di Kalimantan. Yang berubah adalah waktu eksekusinya. Banyak calon pembeli tidak membatalkan rencana, tetapi menunggu situasi membaik sebelum mengambil keputusan.

Di sisi lain, pemilik properti mulai meningkatkan motivasi menjual. Kombinasi penjual yang lebih aktif melepas aset dan pembeli yang menunda transaksi inilah yang menciptakan koreksi harga di Pontianak dan Banjarmasin.

Yang Perlu Dicermati di Kuartal Berikutnya

Pertanyaan berikutnya adalah apakah koreksi ini bersifat sementara. Laporan Pinhome tidak memberi proyeksi eksplisit, tetapi beberapa indikator bisa dibaca.

Jika kabut asap mereda pada kuartal IV 2026, tekanan terhadap harga jual di Pontianak berpotensi mengendur. Sebab, penundaan keputusan pembelian biasanya berbalik menjadi transaksi begitu kondisi membaik.

Sebaliknya, jika karhutla berulang setiap tahun, faktor asap bisa menjadi bagian permanen dari perhitungan harga properti di Kalimantan. Pasar akan mulai memberi diskon untuk risiko lingkungan, sebagaimana pasar memberi diskon untuk kawasan rawan banjir.

Biaya bangun yang naik 9,63 persen juga membatasi ruang penurunan harga lebih lanjut. Pengembang tidak bisa memangkas harga terlalu dalam tanpa menekan margin, terutama ketika harga besi beton, pasir, dan semen masih tinggi.

Untuk saat ini, gambaran pasarnya cukup jelas. Harga jual rumah di Kalimantan, khususnya Pontianak, terkoreksi. Harga sewa justru naik di segmen besar. Dan sektor konstruksi menahan agar koreksi tidak berubah menjadi penurunan tajam.

Bagi calon pembeli di Pontianak, situasi ini memberi ruang negosiasi yang lebih lebar dibanding kuartal sebelumnya. Bagi pemilik properti, sinyalnya berbeda: motivasi menjual meningkat, sementara waktu tunggu pembeli jadi lebih panjang.

Analisis Redaksi

Ada yang layak digarisbawahi dari laporan ini: pasar properti Kalimantan sedang memberi harga pada kualitas udara. Itu bukan hal kecil. Selama bertahun-tahun, karhutla diperlakukan sebagai bencana musiman yang dampaknya dihitung pada kesehatan dan transportasi. Data Pinhome menunjukkan dampaknya kini merembes ke neraca rumah tangga lewat nilai aset properti.

Koreksi 2 persen di Pontianak terlihat kecil. Tetapi pada rumah seharga Rp 1 miliar, itu berarti Rp 20 juta hilang dari nilai aset dalam tiga bulan, tepat ketika biaya bahan bangunan naik hampir 10 persen secara tahunan. Pemilik rumah menanggung dua tekanan sekaligus: harga jual turun, biaya perawatan dan pembangunan naik.

Yang paling perlu disorot adalah perbedaan arah antara harga jual dan harga sewa. Di Pontianak, harga jual tipe 121-200 turun 2 persen, tetapi sewanya naik 2 persen. Ini tanda bahwa sebagian penghuni memilih menyewa sambil menunggu situasi membaik. Pasar sewa menyerap keraguan pasar jual.

Pemerintah daerah dan pusat punya kepentingan langsung di sini. Penanganan karhutla bukan lagi sekadar urusan lingkungan, melainkan bagian dari stabilitas aset warga. Jika asap berulang setiap tahun, diskon risiko lingkungan di Kalimantan akan menjadi hal biasa, dan itu merugikan pemilik properti yang tidak punya cara melindungi nilai asetnya.

Sumber: pinhome.id