Penjualan Rumah Bekas AS Terendah Sejak 2010: Efek Bunga KPR 7,18%

Penjualan rumah bekas Amerika Serikat anjlok ke level terendah dalam lebih dari 16 tahun pada Oktober 2026. Bunga KPR yang bertahan di atas 7% dan harga rumah yang mencetak rekor membuat calon pembeli menahan transaksi.

National Association of Realtors (NAR) melaporkan penjualan rumah bekas turun 5,5% menjadi 3,75 juta unit secara tahunan yang disesuaikan secara musiman. Angka itu menjadi yang terendah sejak Agustus 2010, seperti dikutip Reuters melalui IDN Financials.

Realisasi tersebut juga berada di bawah perkiraan ekonom yang disurvei Reuters sebesar 3,85 juta unit. Secara tahunan, penjualan merosot 8,8%.

Kronologi Pelemahan Pasar Rumah Bekas AS

Tekanan pada pasar properti AS sebenarnya sudah terasa sejak awal 2026. Bunga KPR tetap 30 tahun melonjak di atas 7% pada akhir Agustus, lalu mencapai puncaknya 7,40% pada pertengahan September.

Data Freddie Mac menunjukkan kenaikan bunga KPR mencapai 142 basis poin sejak AS dan Israel melancarkan serangan terhadap Iran pada akhir Februari 2026. Gejolak geopolitik itu merambat ke pasar obligasi dan akhirnya mengerek biaya pinjaman rumah.

Pada pekan lalu, rata-rata bunga KPR 30 tahun tercatat 7,18%, turun tipis dari 7,24% pada pekan sebelumnya. Penurunan itu belum cukup untuk menarik pembeli kembali ke pasar.

Pelemahan penjualan terjadi di tiga wilayah utama: Selatan, Midwest, dan Barat AS. Sementara transaksi di wilayah Timur Laut tidak mengalami perubahan.

Kepala Ekonom NAR Lawrence Yun menyoroti beban bunga yang menghantam daya beli. "Pembelian rumah menjadi sulit ketika suku bunga KPR naik ke level tertinggi sejak 2000, kecuali selama satu bulan pada 2023," kata Yun dalam laporan tersebut.

Persediaan Naik, Harga Justru Cetak Rekor

Di sisi pasokan, persediaan rumah bekas meningkat 1,3% menjadi 1,59 juta unit pada Oktober. Jumlah itu tumbuh 4,6% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.

Dengan laju penjualan saat ini, pasar membutuhkan waktu 5,1 bulan untuk menyerap seluruh persediaan. Periode itu menjadi yang terpanjang sejak November 2015, dibandingkan 4,7 bulan pada September dan 4,4 bulan pada Oktober 2025.

Namun, tambahan pasokan belum mendorong penurunan harga. NAR mencatat harga median rumah bekas mencapai US$421.900 pada Oktober, naik 0,4% dibandingkan tahun sebelumnya. Angka itu menjadi rekor tertinggi untuk periode Oktober.

Kombinasi bunga tinggi dan harga rekor inilah yang membuat keterjangkauan semakin sempit. Pembeli tidak punya ruang tawar, sementara pemilik rumah enggan melepas properti dengan potongan harga.

Rumah yang dipasarkan pun butuh waktu lebih lama untuk terjual. Median waktu pemasaran meningkat menjadi 35 hari pada Oktober, dari 33 hari pada September dan 34 hari pada periode yang sama tahun lalu.

Pembeli Rumah Pertama Makin Tersingkir

Tekanan keterjangkauan terlihat paling jelas dari menyusutnya kontribusi pembeli rumah pertama. Kelompok itu hanya mencakup 29% dari total transaksi pada Oktober, turun dari 31% pada September dan 32% pada Oktober 2025.

NAR menilai kontribusi pembeli rumah pertama sebesar 40% diperlukan untuk mendukung pasar perumahan yang sehat. Artinya, ada jarak 11 poin persentase yang harus ditutup sebelum pasar kembali normal.

Komposisi pembeli bergeser ke mereka yang tidak bergantung pada kredit. Transaksi tunai menyumbang 29% dari total penjualan, naik dari 27% pada September.

Porsi investor individu dan pembeli rumah kedua mencapai 20%, tidak berubah dari bulan sebelumnya, tetapi lebih tinggi dibandingkan 16% pada Oktober 2025. Adapun penjualan rumah bermasalah, termasuk properti sitaan, bertahan di level 2%.

• Penjualan: turun 5,5% ke 3,75 juta unit, terendah sejak Agustus 2010
• Bunga KPR 30 tahun: 7,18% pekan lalu, sempat 7,40% pada pertengahan September
• Harga median: US$421.900, rekor untuk periode Oktober
• Persediaan: 1,59 juta unit, setara 5,1 bulan penyerapan
• Pembeli rumah pertama: 29% dari transaksi, jauh dari ideal 40%

Mengapa Bunga KPR AS Sulit Turun

Bunga KPR AS bergerak mengikuti imbal hasil obligasi pemerintah, yang pada gilirannya dipengaruhi ekspektasi kebijakan Federal Reserve dan inflasi. Ketika konflik Timur Tengah meletus pada akhir Februari 2026, harga energi bergejolak dan imbal hasil obligasi naik.

Freddie Mac mencatat kenaikan 142 basis poin sejak saat itu. Angka itu menjelaskan mengapa pasar properti tidak kunjung pulih meski The Fed sudah lama berada di fase suku bunga tinggi.

Diskusi soal arah suku bunga The Fed masih berlanjut. Isu seputar kemungkinan kenaikan suku bunga untuk pertama kali di era Warsh menjadi salah satu sorotan pasar, seperti dibahas dalam laporan kebijakan moneter The Fed.

Selama biaya pinjaman bertahan di kisaran 7%, calon pembeli dengan anggaran terbatas akan terus menunda keputusan. Efeknya berantai: penjualan melambat, persediaan menumpuk, dan harga bertahan tinggi karena pemilik menolak menjual murah.

Dampak ke Ekonomi dan Sektor Terkait

Pasar rumah bekas adalah tulang punggung aktivitas properti AS. Setiap transaksi memicu belanja turunan, mulai dari jasa agen, inspeksi, renovasi, hingga perabot rumah tangga.

Ketika penjualan anjlok ke 3,75 juta unit, efek rambatannya terasa ke sektor jasa dan ritel. Pembeli rumah pertama yang tersingkir juga menahan konsumsi besar yang biasanya menyertai kepemilikan rumah.

Di sisi lain, porsi transaksi tunai yang naik ke 29% menunjukkan pasar makin dikuasai pembeli bermodal. Investor dan pembeli rumah kedua mengambil porsi 20%, lebih tinggi dari 16% setahun sebelumnya.

Kondisi ini menimbulkan pertanyaan soal keadilan akses. Rumah berpindah ke tangan mereka yang tidak terikat kredit, sementara rumah tangga muda dengan KPR justru tertahan di luar pasar.

Langkah Selanjutnya yang Dinanti Pasar

Pelaku pasar kini menanti sinyal penurunan bunga KPR. Penurunan tipis dari 7,24% ke 7,18% pada pekan lalu dinilai belum berarti tanpa tren yang konsisten.

NAR memproyeksikan pemulihan penjualan bergantung pada dua faktor: pelonggaran biaya pinjaman dan bertambahnya pasokan rumah terjangkau. Tanpa keduanya, level 3,75 juta unit berpotensi bertahan atau bahkan turun lagi.

Musim dingin di AS biasanya juga menekan aktivitas transaksi. Jika bunga tidak turun sebelum kuartal pertama 2027, pasar berisiko menutup tahun dengan volume penjualan terendah dalam lebih dari satu dekade.

Yun sendiri tidak melihat jalan pintas. Selama bunga KPR berada di level tertinggi sejak 2000, pembelian rumah akan tetap menjadi keputusan yang berat bagi mayoritas rumah tangga.

Analisis Redaksi

Angka 3,75 juta unit bukan sekadar statistik bulanan. Itu cermin kegagalan pasar properti AS menyesuaikan diri setelah bertahun-tahun suku bunga tinggi. Persediaan naik, tetapi harga tidak turun. Ini anomali yang lahir dari struktur pasar yang timpang, bukan dari kekurangan permintaan.

Pemilik rumah menahan properti karena terkunci pada bunga KPR lama yang rendah. Pembeli baru tidak sanggup masuk karena bunga 7%. Hasilnya adalah kebuntuan yang memukul kelompok paling rentan: pembeli rumah pertama yang porsinya tinggal 29%, jauh dari ambang sehat 40% versi NAR.

Yang menarik, porsi transaksi tunai dan investor justru naik. Pasar properti AS perlahan berubah menjadi arena bagi pemodal besar, sementara rumah tangga biasa menonton dari pinggir. Jika tren ini berlanjut, persoalan keterjangkauan bukan lagi soal siklus bunga, melainkan soal siapa yang boleh memiliki rumah.

Pemerintah dan The Fed berada di posisi sulit. Menurunkan bunga terlalu cepat berisiko memantik inflasi, tetapi membiarkannya tinggi berarti membekukan salah satu sektor terbesar ekonomi AS. Laporan NAR Oktober ini adalah peringatan bahwa kebuntuan itu sudah punya korban: calon pembeli yang menyerah sebelum mencoba.