90 Daerah Bebaskan Pajak BPHTB, Kabar Baik buat Pemilik Tanah

Kabar baik datang bagi pemilik tanah dan pembeli properti: sebanyak 90 daerah di Indonesia membebaskan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Informasi itu muncul bersamaan dengan data bahwa 129 juta bidang tanah telah terdaftar di seluruh Indonesia.

Kebijakan pembebasan BPHTB di 90 daerah itu menjadi sinyal bahwa sebagian pemerintah kabupaten dan kota memilih meringankan beban warga saat mengurus peralihan hak atas tanah. Bagi pembeli rumah pertama, pengurangan ini bisa menekan biaya transaksi yang selama ini dirasa memberatkan.

Baca juga: Mattel Adventure Park Mangkrak: Proyek Barbie di Arizona Terancam Batal

Apa Itu BPHTB dan Mengapa Relevan bagi Pemilik Tanah

BPHTB adalah pajak yang dikenakan saat seseorang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, misalnya karena jual beli, warisan, hibah, atau lelang. Pungutan ini dikelola pemerintah kabupaten dan kota, bukan pemerintah pusat, sehingga besaran dan kebijakan pembebasannya bisa berbeda antardaerah.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak. Ada pula ambang batas nilai yang tidak dikenakan pajak, yang besarnya diatur masing-masing daerah.

Karena kewenangannya ada di daerah, kebijakan pembebasan BPHTB di 90 daerah tidak berlaku seragam. Setiap pemerintah daerah memiliki dasar hukum, syarat penerima, dan batas nilai transaksi sendiri. Sebagian daerah membebaskan penuh untuk pembelian rumah pertama dengan harga tertentu, sebagian lain hanya meringankan persentasenya.

Informasi soal 90 daerah yang membebaskan BPHTB ini dilaporkan dalam pemberitaan Kompas.com. Laporan itu juga menyebut angka 129 juta bidang tanah yang telah terdaftar di seluruh Indonesia.

Baca juga: Pasar Properti Indonesia Masih Menyimpan Peluang: Pembeli Rumah Pertama Jadi Motor Pertumbuhan

129 Juta Bidang Tanah Terdaftar, Fondasi Data Pertanahan

Angka 129 juta bidang tanah terdaftar menunjukkan skala pendataan pertanahan yang sudah berjalan di Indonesia. Pendaftaran tanah menjadi syarat penting agar hak atas tanah punya kepastian hukum, sekaligus memudahkan pemerintah menghitung objek pajak.

Semakin banyak bidang tanah yang terdaftar, semakin kecil ruang sengketa kepemilikan dan semakin rapi basis data penerimaan pajak daerah. Namun, pendaftaran yang luas juga menuntut kesiapan administrasi, termasuk kejelasan nilai jual objek pajak yang dipakai sebagai dasar pengenaan BPHTB.

Bagi pemilik tanah yang baru pertama kali mengurus sertifikat, pemahaman soal BPHTB menjadi krusial. Pajak ini sering muncul di akhir proses, tepat sebelum sertifikat berpindah nama, sehingga biaya tambahan bisa mengejutkan jika tidak dihitung sejak awal.

Dampak bagi Pembeli Properti dan Pengembang

Pembebasan BPHTB di sejumlah daerah berpotensi menggerakkan pasar properti, terutama segmen rumah sederhana dan pertama. Beban biaya akuisisi yang turun membuat harga efektif yang dibayar pembeli lebih ringan dibandingkan daerah yang masih memungut penuh.

Bagi pengembang, insentif pajak daerah bisa mempercepat penjualan stok rumah yang menumpuk. Namun, dampaknya sangat bergantung pada letak proyek, karena kebijakan ini tidak berlaku nasional.

Ada beberapa hal yang perlu dicermati pemilik tanah dan calon pembeli:

• Pastikan daerah tempat properti berada benar-benar masuk daftar yang membebaskan BPHTB.
• Cek syarat penerima, misalnya status rumah pertama atau batas harga maksimal.
• Minta dasar hukum kebijakan, bisa berupa peraturan daerah atau keputusan kepala daerah.
• Hitung ulang total biaya transaksi, termasuk biaya notaris dan pendaftaran sertifikat.
• Waspadai perbedaan tafsir di kantor pajak daerah dan kantor pertanahan setempat.

Latar Belakang Kebijakan Pajak Daerah

Pembebasan BPHTB bukan hal baru dalam praktik pajak daerah di Indonesia. Sejumlah kabupaten dan kota sudah lebih dulu menerapkan keringanan untuk warisan, hibah keluarga, atau program rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Kebijakan semacam ini biasanya lahir dari dua pertimbangan: mendorong kepemilikan rumah yang layak, dan mempercepat peralihan hak atas tanah yang masih tercatat atas nama pihak lain. Pemerintah daerah juga kerap memakai insentif fiskal untuk menarik minat investasi properti di wilayahnya.

Di sisi lain, pembebasan pajak berarti berkurangnya penerimaan asli daerah. Karena itu, pemerintah daerah yang menerapkannya biasanya membatasi cakupan, misalnya hanya untuk nilai transaksi di bawah ambang tertentu atau khusus wajib pajak orang pribadi.

Kerangka kebijakan pajak daerah dan pertanahan bisa ditelusuri pada laman resmi Kementerian Keuangan yang memuat berbagai regulasi fiskal dan hubungan keuangan pusat-daerah.

Yang Perlu Dilakukan Pemilik Tanah Selanjutnya

Langkah paling praktis adalah mengecek langsung ke kantor Badan Pendapatan Daerah atau kantor pajak daerah setempat. Petugas di sana bisa memastikan apakah transaksi yang direncanakan masuk kategori yang dibebaskan.

Jika transaksi tetap dikenakan BPHTB, pemilik tanah sebaiknya menyiapkan dana sejak awal dan meminta rincian perhitungan tertulis. Nilai perolehan objek pajak yang dipakai sebagai dasar pengenaan sebaiknya dicocokkan dengan harga transaksi yang disepakati.

Untuk transaksi warisan atau hibah dalam keluarga, tanyakan apakah ada skema khusus. Beberapa daerah memberi perlakuan berbeda untuk peralihan hak antarkeluarga dibandingkan jual beli biasa.

Pemilik tanah juga perlu memastikan sertifikat sudah terdaftar dan datanya sesuai. Data yang tidak sinkron antara dokumen dan basis data pertanahan bisa memperlambat proses dan memunculkan tagihan tambahan.

Analisis Redaksi

Kabar pembebasan BPHTB di 90 daerah memang terdengar menggembirakan, tetapi jangan buru-buru dibaca sebagai kebijakan nasional. Kewenangan BPHTB ada di tangan pemerintah kabupaten dan kota, sehingga yang berlaku di satu daerah belum tentu berlaku di daerah sebelahnya. Tanpa kejelasan daftar dan dasar hukumnya, informasi semacam ini mudah berubah menjadi ekspektasi yang salah.

Yang lebih penting dicermati adalah transparansi. Jika 90 daerah benar-benar membebaskan BPHTB, publik berhak tahu daerah mana saja, syaratnya apa, dan berapa batas nilai transaksinya. Angka 129 juta bidang tanah terdaftar seharusnya memudahkan pemerintah menyajikan informasi itu secara terbuka, bukan sekadar menjadi statistik seremoni.

Bagi warga, sikap paling aman adalah memverifikasi langsung ke kantor pajak daerah. Insentif fiskal hanya bermanfaat jika diketahui sebelum transaksi, bukan setelah akta ditandatangani dan tagihan muncul di meja. Di titik itu, kabar baik berubah menjadi biaya yang tidak terduga.

Sumber: kemenkeu.go.id