Pasar Properti Lesu 2026: Penjualan Rumah Anjlok 8,43%, Waktunya Berburu?

Penjualan rumah baru di pasar primer terkontraksi 8,43% secara tahunan pada triwulan III 2026. Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia mencatat pelemahan ini lebih dalam dibanding triwulan sebelumnya yang hanya minus 2,36%.

Angka itu dirilis lewat Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia pada Jumat, 6 November 2026. Kontraksi kali ini bukan lagi soal daya beli semata, melainkan benturan sejumlah biaya yang membuat pengembang menahan laju pembangunan.

Di sisi lain, pelambatan pasar justru membuka celah bagi calon pembeli. Harga rumah cenderung stagnan, sementara pengembang dan bank mulai menebar insentif untuk menggaet konsumen yang masih menimbang-nimbang.

Kronologi Pelemahan: Dari Minus 2,36% ke Minus 8,43%

Pelemahan pasar properti residensial sebenarnya sudah terasa sejak triwulan II 2026. Saat itu, pertumbuhan penjualan rumah di pasar primer sudah terkontraksi 2,36% secara tahunan. Tiga bulan berselang, kondisinya memburuk hampir empat kali lipat.

Survei BI menempatkan triwulan III 2026 sebagai titik terendah dalam beberapa periode terakhir. Penurunan ini terjadi di pasar primer, yakni penjualan langsung dari pengembang ke konsumen, bukan di pasar sekunder.

Yang menarik, kontraksi terjadi meski kebutuhan hunian tidak pernah surut. Persoalannya ada di sisi biaya produksi dan akses pembiayaan yang sama-sama menekan.

BI memetakan lima hambatan utama yang dikeluhkan pengembang dalam mengembangkan dan menjual properti residensial. Kenaikan harga bahan bangunan menempati posisi teratas, jauh meninggalkan faktor lainnya.

• Kenaikan harga bahan bangunan: 26,24%
• Masalah perizinan atau birokrasi: 17,17%
• Suku bunga KPR: 15,71%
• Perpajakan: 10,54%
• Tingginya proporsi uang muka atau DP: 10,05%

Daftar itu menjelaskan mengapa penjualan sulit digenjot. Bahan bangunan mahal membuat harga jual tidak bisa diturunkan seenaknya, sementara bunga KPR dan DP tinggi membuat konsumen menahan pembelian.

Daya Tahan Segmen Menengah ke Atas Menurut JLL Indonesia

Head of Property and Asset Management JLL Indonesia, Naomi Patadungan, menilai produk residensial masih punya daya tahan di tengah kondisi pasar saat ini. Salah satu penopangnya adalah tingginya penggunaan komponen lokal dalam pembangunan rumah.

"Pasar residensial masih memiliki daya tahan, terutama pada segmen rumah menengah dan ke atas," ujarnya dalam Jakarta Property Market Overview 4Q 2026 di Jakarta, Kamis pekan lalu.

Naomi menjelaskan, sebagian besar material pembangunan rumah, khususnya untuk segmen menengah, masih memakai produk dalam negeri seperti semen dan bahan bangunan lain. Komponen impor seperti besi atau baja porsinya tidak terlalu dominan.

Faktor itu membuat harga rumah di segmen menengah tidak sepenuhnya bergantung pada pergerakan kurs dan harga komoditas global. Meski begitu, kenaikan bahan bangunan sebesar 26,24% dalam survei BI tetap menjadi tekanan yang tidak bisa diabaikan.

Dari sisi preferensi konsumen, rumah dengan harga di bawah Rp 2 miliar masih menjadi segmen paling banyak diminati. Namun hunian di atas Rp 3 miliar juga punya pasarnya sendiri, umumnya dari masyarakat yang mulai mapan.

"Konsumen memiliki lebih banyak pilihan dan cenderung bersikap wait and see. Sehingga pada segmen Rp 3 miliar ke atas ini mereka banyak pilihan," papar Naomi.

Strategi Pengembang: Geser ke Pinggiran dan Andalkan Transportasi Publik

Pengembang mulai menyesuaikan strategi pengembangan proyek. Untuk kawasan pusat township atau kota mandiri dan central business district, pengembangan rumah tapak cenderung diarahkan ke kawasan pinggiran.

Arahnya ke wilayah yang punya dukungan konektivitas transportasi publik berbasis rel, seperti MRT, LRT, dan KRL, serta akses tol yang mudah dijangkau. Menurut Naomi, keterhubungan dengan transportasi publik dan jalan tol menjadi faktor penting dalam mendukung daya beli masyarakat.

Logikanya sederhana. Rumah di pinggiran dengan akses tol dan kereta relatif lebih murah dibanding hunian di tengah kota, tetapi tetap tersambung ke pusat ekonomi. Biaya transportasi harian pun tidak membengkak.

Pergeseran ini juga terlihat di Gading Serpong, Tangerang, Banten. Kawasan itu masih berkembang dengan produk rumah tapak dan ruko, dan prospek pembangunan akses tol baru Serpong-Balaraja di sebelah selatan diperkirakan mendorong perkembangan kawasan ke arah tersebut.

Bukti di lapangan, sebanyak 82 unit rumah di klaster Altadena Residences, Paramount Gading Serpong, dilaporkan terjual habis atau fully sold out. Pengembang bersiap meluncurkan klaster berikutnya pada pekan depan dengan gaya American Classic dan taman belakang fleksibel.

Direktur Sales & Marketing Paramount Land, Ferry John Sihombing, mengatakan harga jual properti di kawasan Paramount Gading Serpong secara umum masih cukup terkendali. Variasi produk dengan rentang harga beragam, dari segmen menengah hingga atas, menjadi penopangnya.

"Pekan depan, kami akan meluncurkan satu klaster hunian terbaru. Lokasinya dekat dengan akses Gading Serpong-BSD," pungkas Ferry.

Insentif Pengembang dan Bank yang Jarang Muncul Saat Pasar Panas

Pelambatan pasar memaksa pengembang dan perbankan berimprovisasi. Berbagai insentif ditawarkan untuk menarik minat pembeli, mulai dari potongan harga, bunga KPR promosi, pembebasan biaya tertentu, hingga uang muka yang dapat dicicil.

Sejumlah pengembang juga menyediakan skema pembayaran lebih fleksibel agar pembelian rumah bisa disesuaikan dengan kemampuan konsumen. Skema semacam ini biasanya sulit ditemukan ketika pasar sedang bergairah.

Naomi menyebut kondisi pasar yang melambat bisa menjadi kesempatan bagi masyarakat yang berencana membeli rumah. Kenaikan harga properti saat ini relatif stagnan, bahkan jika terjadi kenaikan nilainya cenderung tipis.

"Kalau nanti pasar mulai pulih, harga rumah pasti kembali melesat dan rumah-rumah dengan cara bayar yang bisa disesuaikan kemampuan konsumen itu tidak ditawarkan lagi," katanya.

Pernyataan itu mengandung dua sisi. Di satu sisi, konsumen punya ruang negosiasi lebih besar dan waktu lebih panjang untuk memilih. Di sisi lain, insentif tersebut bersifat sementara dan bergantung pada siklus pasar.

Dampak bagi Konsumen dan Proyeksi Harga Properti ke Depan

Kontraksi 8,43% bukan angka kecil bagi industri properti. Penurunan penjualan berarti kas pengembang melambat, sementara biaya bahan bangunan tetap naik. Sebagian pengembang memilih menahan peluncuran proyek baru dan fokus menghabiskan stok yang ada.

Bagi konsumen, kondisi ini memberi keuntungan ganda: harga cenderung datar dan pilihan promo bertambah. Namun ada catatan penting. Suku bunga KPR yang masih menjadi hambatan ketiga terbesar membuat cicilan bulanan tetap berat bagi pembeli kelas menengah.

Proyeksi ke depan, properti masih dinilai layak dipertimbangkan sebagai alternatif investasi. Ketika perekonomian mulai pulih dalam beberapa tahun mendatang, harga properti diproyeksikan kembali bergerak naik.

Pemulihan itu tidak akan datang tiba-tiba. Perizinan yang berbelit dan perpajakan tetap menjadi pekerjaan rumah yang harus dibereskan jika pemerintah ingin mendorong sektor ini kembali bergeliat.

Analisis Redaksi: Lesu Bukan Berarti Mati

Angka minus 8,43% mudah dibaca sebagai kabar buruk. Tapi data BI justru menunjukkan sesuatu yang lebih spesifik: masalahnya bukan orang berhenti butuh rumah, melainkan kombinasi biaya bahan bangunan yang melonjak 26,24% dan pembiayaan yang masih mahal. Dua faktor itu menahan transaksi, bukan menghapus permintaan.

Karena itu, klaim bahwa properti masih layak jadi alternatif investasi perlu dibaca dengan syarat. Segmen menengah ke atas memang lebih tahan, seperti disampaikan JLL Indonesia. Tetapi pasar bawah, yang paling sensitif terhadap bunga KPR dan DP, justru paling terpukul. Insentif berupa DP yang bisa dicicil hanya menunda beban, bukan menghapusnya.

Yang luput dari sorotan adalah masalah perizinan dan perpajakan, yang bersama-sama menyumbang hampir 28% hambatan pengembang. Selama dua hal itu tidak disentuh, insentif promosi hanya bersifat tambal sulam. Pemerintah punya ruang intervensi yang lebih berdampak daripada sekadar mengharap bank menurunkan bunga.

Untuk calon pembeli, momen ini realistis untuk berburu, asalkan tujuannya hunian atau investasi jangka panjang, bukan spekulasi jangka pendek. Harga sedang datar, promo bertebaran, dan pengembang lebih terbuka bernegosiasi. Yang perlu diwaspadai justru kualitas proyek dan rekam jejak pengembang ketika kas industri sedang ketat.

Sumber: bi.go.id