Penjualan Rumah Anjlok 8,43 Persen, REI Bongkar Penyebab dan Ramalan Pulih 2027

Penjualan rumah di pasar primer anjlok 8,43 persen secara tahunan pada kuartal III 2026. Real Estate Indonesia (REI) menyebut pelemahan daya beli, kenaikan harga bahan bangunan, dan beban KPR yang mahal sebagai biang keroknya.

Data itu berasal dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia yang dirilis Jumat (6/11). Meski harga rumah masih tumbuh terbatas 0,58 persen secara tahunan, jumlah unit yang terjual justru merosot tajam. CNNIndonesia.com mewawancarai Wakil Ketua Umum DPP REI Bambang Ekajaya pada Selasa (10/11) untuk membedah penyebabnya.

Bambang tidak bicara soal angka semata. Ia menyoroti ketimpangan mendasar antara harga rumah baru yang terus merangkak naik dan kemampuan beli masyarakat yang justru menipis.

Kronologi Pelemahan: Dari Pertumbuhan ke Kontraksi

Penurunan penjualan properti pada kuartal III 2026 bukan kejadian tiba-tiba. Laporan BI menunjukkan penjualan properti residensial sempat tumbuh 9,39 persen secara kuartalan pada kuartal II 2026. Tiga bulan berselang, angkanya berbalik jatuh 11,10 persen secara kuartalan.

Secara tahunan, kontraksi 8,43 persen itu terjadi di seluruh tipe rumah. Tidak ada satu segmen pun yang selamat dari tekanan.

"Rumah tipe menengah mengalami kontraksi paling dalam hingga minus 15,42 persen (yoy)," ujar Bambang kepada CNNIndonesia.com.

Rumah tipe besar turun 10,78 persen secara tahunan. Sementara rumah tipe kecil merosot 4,95 persen. Pola ini menunjukkan kelas menengah — yang biasanya menjadi motor penjualan properti — paling terpukul.

Di sisi harga, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) hanya tumbuh 0,58 persen secara tahunan pada kuartal III 2026. Angka itu melambat dibanding kuartal II 2026 yang tumbuh 0,69 persen. "Harga properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2026 tumbuh terbatas," tulis BI dalam laporannya.

Artinya, harga rumah nyaris tidak bergerak, tetapi pembeli tetap menjauh. Ini sinyal bahwa masalahnya bukan pada harga nominal, melainkan pada kemampuan bayar konsumen.

Lima Hambatan Utama Menurut Survei BI dan REI

BI dan REI sepakat soal daftar penghambat penjualan properti. Bambang merinci porsi masing-masing faktor berdasarkan catatan asosiasi.

Kenaikan harga bahan bangunan menjadi hambatan paling dominan dengan porsi 26,24 persen. Masalah birokrasi dan perizinan menyusul di posisi kedua dengan 17,17 persen. Suku bunga KPR yang masih tinggi menempati urutan ketiga dengan 15,71 persen.

BI menambahkan dua faktor lain dalam laporan SHPR. Hambatan perpajakan sebesar 10,54 persen, lalu tingginya uang muka KPR sebesar 10,05 persen.

Berikut daftar lengkap hambatan pengembangan dan penjualan properti residensial:

• Kenaikan harga bahan bangunan: 26,24 persen
• Birokrasi dan perizinan: 17,17 persen
• Suku bunga KPR tinggi: 15,71 persen
• Perpajakan: 10,54 persen
• Uang muka KPR tinggi: 10,05 persen

Bambang menambahkan satu faktor yang tidak masuk daftar resmi survei: biaya hidup yang meninggi. Menurutnya, konsumen kini makin berhati-hati mengeluarkan uang besar untuk membeli rumah.

Mengapa Insentif PPN-DTP dan DP 0 Persen Belum Ampuh

Pemerintah sudah menggelontorkan insentif untuk menggairahkan pasar properti. Ada Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN-DTP) dan uang muka atau down payment 0 persen. Namun REI menilai keduanya belum cukup efektif.

"Penerapan insentif tersebut hanya meringankan biaya awal pembelian rumah, tapi belum mengurangi beban cicilan dalam jangka panjang," kata Bambang.

Logikanya sederhana. DP 0 persen memang memudahkan konsumen masuk ke pintu pembelian. Tapi begitu pintu itu terbuka, kewajiban bulanan tetap menunggu. Ketika suku bunga KPR masih tinggi, cicilan jangka panjang justru menjadi beban yang membuat calon pembeli berpikir dua kali.

PPN-DTP pun bekerja di hulu transaksi. Ia memangkas biaya di awal, bukan menekan angsuran setiap bulan. Bagi konsumen kelas menengah yang paling terpukul, dua insentif itu tidak menyentuh persoalan inti: daya beli riil yang melemah.

Bambang menyebut fenomena ini sebagai pelebaran kesenjangan. "Ini mencerminkan pelebaran kesenjangan (mismatch) antara harga rumah baru yang terus merangkak naik dengan daya beli riil masyarakat yang kian melemah," ujarnya.

Dampak ke Pengembang dan Prospek Pasar Properti

Kontraksi penjualan memukul pengembang di semua lini. Rumah tipe menengah yang biasanya menjadi tulang punggung penjualan justru mencatat penurunan terdalam, minus 15,42 persen. Segmen ini paling sensitif terhadap suku bunga dan biaya hidup karena pembelinya umumnya mengandalkan KPR.

REI memperkirakan pasar properti pada kuartal IV 2026 masih cenderung stagnan. Tidak ada tanda pemulihan cepat dalam hitungan bulan.

Untuk tahun depan, asosiasi memperkirakan pasar akan memasuki periode konsolidasi dan stabilisasi. Namun semuanya bergantung pada satu syarat: pulihnya daya beli masyarakat.

"Fase stabilisasi diperkirakan baru akan terbentuk pada pertengahan hingga akhir tahun 2027," kata Bambang.

Ramalan itu memberi gambaran suram bagi pengembang yang mengandalkan penjualan rumah baru dalam waktu dekat. Tekanan juga berpotensi merembet ke sektor lain, mulai dari kontraktor hingga industri material bangunan yang menjadi pemasok utama.

Bagi konsumen, kondisi ini bisa jadi pisau bermata dua. Harga rumah tumbuh terbatas, tetapi biaya kepemilikan melalui KPR tetap mahal.

Langkah Selanjutnya: Tiga Permintaan REI dan Strategi Pengembang

REI tidak tinggal diam. Asosiasi meminta pemerintah mendorong perbankan menurunkan suku bunga dasar KPR. Selain itu, REI mendesak pemangkasan biaya perizinan pengembang dan penambahan kuota KPR subsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Tiga permintaan itu menyasar akar masalah yang berbeda dari insentif yang sudah ada. Suku bunga dasar KPR menyentuh beban cicilan jangka panjang. Biaya perizinan menekan harga jual. Kuota FLPP memperluas akses pembiayaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Dari sisi internal, Bambang menyarankan pengembang beradaptasi. "Pengembang harus beradaptasi menyediakan skema pembayaran alternatif," ujarnya.

Skema yang dimaksud mencakup tiga hal. Pertama, memperpanjang tenor pembayaran tunai bertahap. Kedua, bekerja sama dengan perbankan untuk menyediakan subsidi bunga dengan skema fixed rate jangka panjang. Ketiga, mendesain ulang produk menjadi hunian lebih kompak agar sesuai kemampuan beli konsumen.

Langkah mendesain ulang produk menjadi sorotan tersendiri. Jika harga bahan bangunan menjadi hambatan terbesar, menghadirkan rumah berukuran lebih kecil dengan spesifikasi efisien bisa menjadi jalan tengah. Konsumen tetap mendapat hunian, pengembang tetap bisa menjual.

Namun semua strategi itu bergantung pada satu variabel yang sulit dikendalikan pengembang: pemulihan daya beli. Selama upah riil dan lapangan kerja belum membaik, pasar properti akan tetap menunggu. Data BI kuartal IV 2026 dan awal 2027 akan menjadi penentu apakah ramalan stabilisasi di pertengahan 2027 benar-benar terwujud.

Analisis Redaksi

Angka 8,43 persen terdengar seperti statistik biasa di laporan bank sentral. Tapi di baliknya ada cerita tentang kelas menengah yang mulai kehabisan napas. Rumah tipe menengah anjlok paling dalam, minus 15,42 persen. Ini bukan kebetulan. Kelompok pembeli inilah yang paling bergantung pada KPR, paling terpapar biaya hidup, dan paling sensitif terhadap suku bunga.

Yang menarik, harga rumah justru tumbuh terbatas, hanya 0,58 persen. Artinya, pasar tidak sedang menghadapi gelembung harga yang meledak. Pasar sedang menghadapi masalah yang lebih mendasar: orang tidak punya cukup uang untuk membeli, bahkan ketika harga nyaris mandek. Ini persoalan daya beli, bukan persoalan harga.

Di sinilah kritik terhadap insentif pemerintah menjadi relevan. PPN-DTP dan DP 0 persen terasa seperti obat yang diminum untuk gejala, bukan penyakitnya. Keduanya mempermudah langkah pertama, tetapi tidak meringankan beban bulanan yang harus ditanggung bertahun-tahun. Selama suku bunga KPR tetap tinggi, konsumen akan tetap menimbang ulang. Permintaan REI agar pemerintah mendorong perbankan menurunkan suku bunga dasar KPR menyentuh inti persoalan yang selama ini dihindari.

Ramalan stabilisasi pada pertengahan hingga akhir 2027 patut dibaca dengan hati-hati. Itu bukan jaminan, melainkan proyeksi bersyarat: hanya terwujud jika daya beli pulih. Tanpa perbaikan nyata pada pendapatan rumah tangga dan akses pembiayaan yang lebih murah, pasar properti bisa terjebak lebih lama dalam fase tunggu. Pengembang yang bertahan adalah mereka yang berani mengubah produk dan skema pembayaran, bukan yang bersandar pada insentif semata.

Sumber: bi.go.id