Kredit Properti 12 Bank Naik 22%, Techcombank Justru Turun

Pinjaman yang belum lunas untuk bisnis properti di 12 bank terdaftar Vietnam menembus sekitar VND 1,15 triliun per 30 September 2026, naik hampir 22% dibanding akhir 2025. Di tengah tren itu, Techcombank jadi satu-satunya bank yang saldo kredit propertinya menyusut.

Angka itu terungkap dari laporan keuangan individual kuartal III 2026. Hanya 12 bank yang memerinci saldo pinjaman berdasarkan sektor industri, sehingga gambaran yang tersaji tidak mewakili seluruh sistem perbankan Vietnam.

Data yang dihimpun Vietnam.vn menunjukkan pergeseran menarik: setengah dari bank yang disurvei menaikkan porsi kredit properti dalam sembilan bulan pertama 2026, sementara sisanya justru menurunkannya.

Techcombank Turunkan Saldo Kredit Properti VND 2.600 Miliar

Techcombank mencatat pinjaman beredar untuk operasi bisnis properti sekitar VND 204.383 miliar per 30 September 2026. Jumlah itu setara 25,12% dari total pinjaman perseroan pada periode yang sama.

Pada akhir 2025, posisinya berbeda. Saldo kredit properti Techcombank saat itu sekitar VND 207.000 miliar, atau 28,6% dari total portofolio pinjaman.

Artinya, dalam sembilan bulan, saldo pinjaman ke bisnis properti menyusut sekitar VND 2.600 miliar. Porsinya dalam total kredit turun 3,48 poin persentase.

Langkah Techcombank berlawanan dengan 11 bank lain yang justru menambah saldo pinjaman properti secara absolut. Meski begitu, tidak semua bank menaikkan porsi kredit properti terhadap total portofolio mereka.

Berdasarkan proporsi kredit properti terhadap total pinjaman, urutan bank dengan porsi terbesar adalah:

• SHB: 34,11%
• BVBank: 31%
• VPBank: 25,27%
• Techcombank: 25,12%
• TPBank: 16,05%
• MB: 14,56%
• MSB: 13,53%
• HDBank: 12,74%
• PGBank: 10,26%
• VIB: 7,58%
• LPBank: 3,47%
• ACB: 2,48%

SHB memimpin dengan saldo kredit properti VND 220.651.893 juta, walau porsinya turun tipis 0,43 poin persentase. VPBank mencatat saldo terbesar, VND 277.972.914 juta, dengan porsi naik 1,70 poin persentase.

TPBank, MB, dan VPBank Paling Agresif Menambah Porsi

Dari 12 bank yang disurvei, enam mencatat kenaikan porsi kredit bisnis properti pada sembilan bulan pertama 2026: BVBank, VPBank, TPBank, MB, VIB, dan ACB.

TPBank paling mencolok. Porsinya melonjak dari 10,6% menjadi 16,05%, atau naik 5,45 poin persentase. Saldo kredit propertinya kini VND 53.178.072 juta.

MB mencatat kenaikan dari 11,37% menjadi 14,56%, dengan saldo VND 179.368.906 juta. VPBank bergerak dari 23,57% ke 25,27%.

BVBank, meski porsinya naik 1,0 poin persentase ke 31%, hanya mencatat saldo VND 26.005.691 juta. Angka ini jauh di bawah SHB atau VPBank, tetapi porsinya terhadap total kredit termasuk tertinggi di kelompok survei.

Di sisi lain, MSB dan HDBank mencatat penurunan porsi masing-masing 1,0 poin persentase, sementara PGBank dan LPBank stagnan.

Perubahan struktur kredit paling terasa pada kuartal III 2026. SSI Research mencatat pada kuartal II, pengembang properti menyumbang sekitar 44% kredit baru di bank yang disurvei. Pada kuartal III, pinjaman untuk kelompok ini hampir stagnan, turun 0,2% dibanding kuartal sebelumnya.

Beberapa bank memangkas saldo pinjaman properti: Techcombank (-5,4%), VPBank (-1,6%), MSB (-5,7%), dan VIB (-6,4%).

Modal Bergeser ke Sektor Konstruksi, Naik 40,4% Sejak Awal Tahun

Penurunan kredit ke pengembang properti berbanding terbalik dengan lonjakan kredit ke sektor konstruksi. Pinjaman beredar ke sektor ini naik 17% dibanding kuartal sebelumnya dan 40,4% dibanding awal tahun.

Sektor konstruksi kini mencakup sekitar 24% kredit baru di bank yang disurvei. Menurut SSI Research, pergeseran ini menunjukkan modal berpindah di sepanjang rantai nilai real estat, dari aktivitas pengembang ke tahap implementasi proyek dan pembangunan infrastruktur.

Techcombank memimpin kenaikan pinjaman konstruksi: 50% dibanding kuartal sebelumnya dan 140% dibanding awal tahun. Pada waktu yang sama, bank ini mengurangi pinjaman ke pengembang properti, pembelian rumah, dan layanan keuangan.

MB dan HDBank menjaga struktur seimbang. Pinjaman ke pengembang properti masing-masing naik 7,3% dan 9,5% dibanding kuartal sebelumnya, sementara pinjaman ke perusahaan konstruksi naik 9,1% dan 17,8%.

TPBank bergerak melawan arus. Bank ini menambah pinjaman ke pengembang real estat 6,7% dibanding kuartal sebelumnya dan 64,9% dibanding awal tahun, tetapi memangkas pinjaman konstruksi (-7,9%), perdagangan (-7,6%), dan ritel (-1,3%).

Penyaluran kredit hipotek rumah melambat. Pinjaman ini hanya naik 1,3% dibanding kuartal sebelumnya dan 7,2% dibanding awal tahun. ACB mencatat kenaikan 2,7%, VPBank 2,8%, sementara Techcombank tidak berubah.

Suku Bunga Hipotek 12-15% Tekan Kualitas Aset Bank

SSI Research menyebut suku bunga hipotek mengambang di kisaran 12-15% per tahun. Pasokan rumah terjangkau yang terbatas turut menahan permintaan pembeli.

Kredit di bank-bank dalam portofolio pantauan SSI, mencakup 13 bank terdaftar terbesar, tumbuh 12,8% secara tahunan pada akhir kuartal III 2026.

Namun kualitas aset memburuk. Rasio kredit macet (NPL) sektor perbankan naik menjadi 2,09% pada Q3/2026 dari 1,97% pada Q2/2026.

Kenaikan NPL terkonsentrasi di kelompok bank komersial. Rasio kredit macet kelompok ini mencapai 2,83%, naik 19 basis poin dibanding kuartal sebelumnya.

Pemimpin kenaikan NPL di kelompok tersebut adalah HDBank (naik 63 basis poin), OCB (49 basis poin), VIB (28 basis poin), TPBank (25 basis poin), dan MB (22 basis poin).

NPL di empat bank besar relatif stabil, hanya naik 4 basis poin. Sacombank dan VPBank justru mencatat penurunan rasio kredit bermasalah.

Penyebab utamanya kenaikan suku bunga tajam yang melemahkan kemampuan bayar peminon. Tekanan paling berat dirasakan nasabah perorangan, rumah tangga, usaha kecil dan menengah, serta usaha mikro.

SSI Research memperkirakan sebagian besar pinjaman perumahan dalam cakupan analisisnya mengalami penyesuaian suku bunga ke atas menjadi 12-15% per tahun mulai kuartal III 2026. Kredit macet dari pinjaman perumahan diperkirakan muncul lebih jelas dalam beberapa kuartal ke depan dan menambah beban penyisihan bank.

Langkah Selanjutnya: Beban Penyisihan dan Arah Kredit Properti

Tekanan pada biaya penyisihan menjadi risiko utama bank-bank yang agresif menambah kredit properti. TPBank, MB, dan VPBank, yang mencatat kenaikan porsi terbesar, kini menghadapi ujian kualitas aset pada kuartal-kuartal berikutnya.

Pergeseran kredit ke sektor konstruksi memberi gambaran arah baru. Bank tidak sepenuhnya meninggalkan real estat, tetapi memilih membiayai tahap proyek dan infrastruktur ketimbang pengembang yang arus kasnya lebih rentan terhadap suku bunga tinggi.

Techcombank mengambil posisi paling hati-hati terhadap pengembang. Strategi ini mengurangi eksposur langsung ke sektor yang paling tertekan, tetapi juga menekan pertumbuhan kredit properti bank tersebut.

Data 12 bank ini tetap menjadi indikator terbatas. Skala dan evolusi kredit properti di seluruh sistem perbankan Vietnam baru terbaca lengkap jika lebih banyak bank memerinci saldo pinjaman berdasarkan industri dalam laporan keuangan mereka.

Untuk konteks pasar modal dan pembiayaan properti, perkembangan obligasi korporasi dapat dipantau melalui pemberitaan VietNamNet yang menjadi sumber data utama artikel ini.

Analisis Redaksi

Angka VND 1,15 triliun dengan kenaikan 22% terdengar seperti sinyal ekspansi kredit properti yang sehat. Kenyataannya tidak sesederhana itu. Kenaikan itu terjadi justru saat suku bunga hipotek mengambang di 12-15% dan NPL sektor perbankan naik ke 2,09%. Bank menambah eksposur pada sektor yang risikonya sedang meningkat.

Yang menarik justru langkah Techcombank. Bank ini memangkas kredit ke pengembang, tetapi menaikkan pinjaman konstruksi 140% sejak awal tahun. Pola serupa, meski tidak seagresif itu, terlihat di MB dan HDBank. Ini bukan pelarian dari real estat, melainkan perpindahan risiko: dari pengembang yang bergantung pada penjualan unit ke kontraktor yang dibayar berdasarkan progres proyek.

Pertanyaannya, apakah bank yang paling agresif menambah porsi kredit properti sudah memperhitungkan lonjakan NPL di kelompok bank komersial? TPBank, dengan porsi naik 5,45 poin persentase dan NPL naik 25 basis poin, layak dicermati. Begitu pula HDBank, yang NPL-nya naik 63 basis poin. Kenaikan porsi kredit properti tanpa pengelolaan risiko yang ketat hanya akan menunda beban penyisihan ke kuartal berikutnya.