Resolusi 171/2024: Jalan Keluar Proyek Properti Terhenti di Vietnam

Resolusi 171/2024 yang berlaku 1 April 2025 membuka mekanisme baru bagi bisnis di Vietnam untuk memakai lahan pertanian dan non-perumahan guna membangun perumahan komersial. Dr. Su Ngoc Khuong dari Savills Vietnam menilai langkah ini sebagai kunci membuka proyek properti yang bertahun-tahun terhenti.

Kronologi dan Isi Resolusi 171/2024

Selama bertahun-tahun, banyak bisnis di Vietnam telah mengakuisisi lahan yang secara lokasi cocok untuk pembangunan perkotaan. Namun, mereka tidak mampu melaksanakan proyek perumahan komersial karena terganjal peraturan tentang jenis lahan. Lahan yang dikuasai umumnya berstatus pertanian atau non-perumahan, sehingga tidak bisa langsung dipakai untuk proyek komersial.

Resolusi 171/2024 hadir sebagai jawaban atas kebuntuan itu. Aturan ini berlaku efektif mulai 1 April 2025 dengan skema percontohan selama lima tahun. Mekanisme di dalamnya memungkinkan proyek perumahan komersial tertentu untuk dipertimbangkan pelaksanaannya di atas lahan yang sudah dimiliki atau diperoleh bisnis melalui pengalihan hak penggunaan lahan.

Cakupan lahannya meliputi lahan pertanian, lahan non-pertanian selain lahan perumahan, dan lahan campuran. Dengan demikian, salah satu hambatan utama di pasar properti Vietnam resmi dibuka. Informasi ini pertama kali dipublikasikan melalui laporan Vietnam.vn yang mengutip wawancara Báo Tiền Phong.

Dr. Su Ngoc Khuong, Direktur Senior Investasi di Savills Vietnam, menjelaskan bahwa dampak resolusi ini dapat terjadi melalui dua jalur. Pertama, membuka kembali kerangka hukum bagi proyek-proyek yang sebelumnya terhenti karena masalah status lahan. Kedua, menciptakan lebih banyak peluang untuk proyek-proyek baru di daerah yang masih memiliki potensi pengembangan.

Pihak yang Terlibat dan Pernyataan Mereka

Dalam wawancara dengan surat kabar Tiền Phong, Dr. Su Ngoc Khuong memaparkan analisisnya secara rinci. Menurutnya, memasukkan lahan yang sesuai ke dalam siklus investasi dapat memperluas ruang pengembangan perumahan. Hal ini menciptakan dasar bagi pasokan yang lebih beragam, terutama di daerah pinggiran yang masih memiliki potensi.

Namun, Khuong menegaskan bahwa mekanisme percontohan ini bukan berarti pelaku usaha bebas mengubah semua jenis lahan menjadi lahan perumahan. Ada sejumlah syarat ketat yang harus dipenuhi. "Resolusi 171 harus dilihat sebagai langkah positif dalam mengatasi hambatan hukum pada tahap awal pengembangan proyek perumahan komersial, bukan sebagai mekanisme yang dapat menggantikan semua prosedur investasi, lahan, perencanaan, dan konstruksi," kata Khuong.

Dari sisi asosiasi, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, memberikan data implementasi. Setelah hampir dua tahun berjalan, hanya 742 bidang tanah di seluruh negeri yang telah disetujui dari total 2.750 permohonan yang terdaftar. Di Kota Ho Chi Minh saja, pihak berwenang menerima 974 permohonan.

Angka tersebut menunjukkan bahwa proses persetujuan masih menjadi pekerjaan rumah. Meski kerangka hukum sudah tersedia, pelaksanaan di lapangan belum sepenuhnya berjalan sesuai harapan. Data dari Le Hoang Chau menjadi cermin bahwa percepatan administratif sama pentingnya dengan penerbitan regulasi.

Syarat Ketat dan Latar Belakang Kebijakan

Resolusi 171/2024 tidak berlaku tanpa syarat. Lahan yang masuk dalam siklus investasi harus berlokasi di daerah perkotaan atau daerah yang direncanakan untuk pengembangan perkotaan. Lokasinya juga harus sesuai dengan rencana dan program pengembangan perumahan yang ditetapkan pemerintah.

Selain itu, lahan tersebut wajib tercantum dalam daftar lahan percontohan yang disetujui oleh Dewan Rakyat provinsi. Tanpa masuk daftar itu, proyek tidak bisa memanfaatkan mekanisme baru ini. Persyaratan ini menjadi filter agar perluasan lahan tidak terjadi secara sembarangan.

Latar belakang kebijakan ini berkaitan erat dengan struktur pasokan properti Vietnam. Akhir-akhir ini, pasokan properti di banyak kota besar terkonsentrasi di segmen menengah dan atas. Sementara itu, perumahan terjangkau bagi sebagian besar penduduk tetap terbatas. Lahan-lahan yang terbengkalai diharapkan bisa diubah menjadi proyek perumahan yang lebih dekat dengan kebutuhan masyarakat.

Menurut laporan Kementerian Konstruksi, terdapat 2.221 proyek real estat di seluruh negeri dengan total modal investasi sekitar 6,87 juta miliar VND. Pada kuartal ketiga tahun 2026, negara mencatat sekitar 92.004 transaksi real estat yang berhasil, setara dengan 92% dibandingkan kuartal sebelumnya. Data ini menjadi konteks mengapa pembukaan akses lahan dianggap mendesak.

Dampak pada Pasar dan Harga Perumahan

Menurut Dr. Su Ngoc Khuong, perluasan akses terhadap lahan merupakan prasyarat penting bagi pasar properti untuk memiliki lebih banyak proyek dan produk di berbagai area dan segmen. Ketika bisnis memiliki lebih banyak pilihan terkait skala, jenis, dan lokasi proyek, pasar berpeluang meningkatkan keseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Bagi pembeli rumah, dampaknya bisa terasa dalam bentuk pilihan yang lebih banyak. Jika lahan-lahan terbengkalai diubah menjadi proyek perumahan, konsumen memiliki alternatif lokasi dan jenis hunian. Namun, Khuong mengingatkan agar perluasan cadangan lahan tidak disamakan langsung dengan ketersediaan perumahan terjangkau.

Resolusi 171 tidak secara langsung menentukan harga jual atau segmen produk. Kemampuan mengembangkan perumahan yang sesuai dengan pendapatan masyarakat tetap bergantung pada biaya lahan, kewajiban keuangan, biaya modal, dan faktor lain. Tidak semua lahan juga memiliki potensi yang sama untuk diubah menjadi pasokan perumahan dengan kecepatan serupa.

• Proyek dengan lokasi menguntungkan dan koneksi infrastruktur baik berpeluang lebih cepat terealisasi.
• Kepatuhan terhadap peraturan perencanaan menjadi faktor penentu percepatan proyek.
• Biaya lahan dan kewajiban keuangan memengaruhi harga jual akhir di pasar.
• Daftar lahan percontohan di tingkat provinsi menjadi gerbang utama implementasi.

Langkah Selanjutnya dan Prospek Jangka Panjang

Dalam jangka menengah dan panjang, Khuong menilai mekanisme ini dapat membantu sejumlah proyek yang sudah memiliki lahan untuk melanjutkan penyelesaian prosedur hukum. Proyek-proyek baru juga berpeluang muncul, terutama di area yang selama ini tertahan karena status lahan.

Namun, keberhasilan resolusi ini sangat bergantung pada implementasi di daerah. Data dari Le Hoang Chau menunjukkan kesenjangan antara jumlah permohonan dan yang disetujui. Percepatan proses di tingkat provinsi menjadi kunci agar manfaat regulasi ini bisa dirasakan pasar dalam waktu dekat.

Pemerintah daerah perlu memastikan daftar lahan percontohan disusun dengan cepat dan transparan. Tanpa itu, kerangka hukum yang sudah dibuka melalui Báo Tiền Phong hanya akan menjadi dokumen tanpa dampak nyata di lapangan.

Analisis Redaksi

Resolusi 171/2024 memang menjanjikan, tetapi janji itu belum tentu menjadi kenyataan. Angka 742 bidang tanah yang disetujui dari 2.750 permohonan adalah sinyal bahwa persoalan utama bukan lagi ada atau tidaknya regulasi. Persoalannya ada pada kecepatan birokrasi dan kapasitas daerah menerjemahkan aturan menjadi keputusan konkret.

Pemerintah Vietnam tampak menyadari bahwa pasokan properti yang timpang perlu dikoreksi. Konsentrasi di segmen menengah dan atas membuat masyarakat berpenghasilan rendah semakin sulit mengakses rumah. Namun, membuka lahan bukan berarti otomatis menurunkan harga. Selama biaya lahan dan kewajiban keuangan tetap tinggi, harga perumahan akan bertahan di level yang sama.

Yang paling perlu diawasi adalah pelaksanaan daftar lahan percontohan di tiap provinsi. Jika proses ini lambat atau tidak transparan, resolusi hanya akan menjadi legitimasi tanpa perubahan. Pasar properti Vietnam butuh lebih dari sekadar regulasi baru; ia butuh eksekusi yang cepat, konsisten, dan terukur di setiap daerah.