Harga Material Melambung, Penjualan Properti Lesu: 26,24 Persen Pengembang Terhambat

Kenaikan harga bahan bangunan menjadi salah satu penghambat utama pengembangan properti. Sebanyak 26,24 persen pengembang mengeluhkan lonjakan harga material yang turut menekan penjualan properti.

Angka 26,24 Persen dan Konteks Survei

Data 26,24 persen itu muncul dari sumber yang dikutip Kompas.com. Angka tersebut menunjukkan bahwa lebih dari seperempat pengembang di Indonesia merasakan langsung dampak kenaikan harga material terhadap rencana dan realisasi proyek mereka.

Ini bukan angka yang bisa diabaikan. Dalam industri properti, setiap kenaikan biaya material akan langsung menggerus margin pengembang. Apalagi jika harga jual unit tidak bisa serta-merta dinaikkan karena daya beli konsumen sedang lemah.

Kenaikan harga bahan bangunan sendiri bukan fenomena baru. Sejak beberapa tahun terakhir, harga sejumlah komoditas material seperti semen, baja ringan, pasir, dan batu bata terus bergerak naik. Faktor pemicunya beragam, mulai dari kenaikan biaya energi, pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS, hingga gangguan rantai pasok global.

Namun, dampaknya terhadap penjualan properti menjadi semakin terasa ketika pasar sedang tidak bergairah. Pengembang dihadapkan pada dua pilihan sulit: menaikkan harga jual dan berisiko kehilangan pembeli, atau menahan harga dan menerima margin yang tergerus.

Mengapa Harga Material Terus Naik

Beberapa faktor struktural membuat harga bahan bangunan sulit turun. Pertama, banyak material konstruksi masih bergantung pada impor, terutama produk berbasis logam dan bahan kimia tertentu. Ketika rupiah melemah, harga bahan baku impor otomatis melonjak.

Kedua, biaya logistik dan energi ikut menentukan harga material di pasar. Kenaikan harga bahan bakar dan tarif listrik berdampak langsung pada biaya produksi pabrik semen, baja, dan keramik. Produsen biasanya meneruskan kenaikan ini ke konsumen, termasuk pengembang.

Ketiga, permintaan global terhadap komoditas tertentu, seperti batu bara dan logam, turut memengaruhi harga domestik. Ketika permintaan ekspor tinggi, pasokan untuk pasar dalam negeri bisa berkurang, sehingga harga naik.

Dalam jangka pendek, pengembang tidak memiliki banyak ruang untuk bermanuver. Mereka bisa melakukan efisiensi, tetapi ada batasnya. Efisiensi berlebihan berisiko menurunkan kualitas bangunan, yang pada akhirnya merugikan konsumen.

Dampak ke Penjualan dan Daya Beli Konsumen

Lesunya penjualan properti bukan hanya soal harga material. Ada faktor lain yang saling berkaitan, seperti suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang masih relatif tinggi, aturan uang muka, dan daya beli masyarakat yang belum pulih sepenuhnya.

Ketika harga material naik, pengembang cenderung menahan peluncuran proyek baru atau memperlambat pembangunan yang sedang berjalan. Akibatnya, pasokan rumah baru berkurang. Di sisi lain, konsumen menunggu harga yang lebih baik atau menunda pembelian karena ketidakpastian ekonomi.

Kondisi ini menciptakan lingkaran yang tidak menguntungkan. Pengembang butuh penjualan untuk menjaga arus kas, sementara konsumen butuh kepastian harga dan pendapatan. Jika keduanya tidak bertemu, pasar properti akan tetap lesu.

Pemerintah sebenarnya memiliki sejumlah instrumen untuk mendorong sektor ini, mulai dari insentif pajak, subsidi bunga KPR, hingga kemudahan perizinan. Namun, kebijakan tersebut tidak akan banyak membantu jika biaya produksi terus membengkak akibat harga material yang tidak terkendali.

Langkah yang Bisa Ditempuh Pengembang

Di tengah tekanan biaya, pengembang perlu mencari strategi agar proyek tetap berjalan. Beberapa langkah yang lazim dilakukan antara lain:

• Mengunci harga material melalui kontrak jangka panjang dengan pemasok.
• Menggunakan material alternatif yang lebih murah tanpa mengorbankan kualitas struktural.
• Membangun secara bertahap sesuai serapan pasar, bukan sekaligus.
• Memperkuat segmentasi pasar, misalnya menyasar konsumen menengah ke atas yang lebih tahan terhadap kenaikan harga.
• Memanfaatkan skema pembiayaan yang meringankan konsumen, seperti KPR bersubsidi atau kerja sama dengan bank.

Namun, semua langkah itu hanya bersifat sementara. Tanpa stabilitas harga material dan perbaikan daya beli, sektor properti akan sulit keluar dari fase lesu.

Asosiasi pengembang dan pelaku industri konstruksi telah berulang kali meminta pemerintah memperhatikan dampak kenaikan harga material. Mereka berharap ada kebijakan yang mampu menstabilkan harga, misalnya melalui pengawasan rantai pasok atau insentif bagi industri bahan bangunan dalam negeri.

Analisis Redaksi

Angka 26,24 persen sebenarnya bukan sekadar statistik. Itu adalah sinyal bahwa biaya produksi rumah di Indonesia semakin tidak terkendali. Ketika lebih dari seperempat pengembang mengaku terhambat, artinya ada masalah struktural yang tidak bisa diselesaikan hanya dengan imbauan atau kampanye properti.

Selama ini, kebijakan perumahan lebih banyak berfokus pada sisi permintaan, seperti subsidi bunga dan kemudahan KPR. Padahal, sisi penawaran—terutama harga material dan ketersediaan pasokan—juga menentukan. Jika biaya membangun terus naik, insentif apa pun untuk konsumen akan kurang efektif karena harga rumah tetap mahal.

Pemerintah perlu melihat persoalan ini secara menyeluruh. Stabilisasi harga material, penguatan industri dalam negeri, dan perbaikan logistik adalah pekerjaan rumah yang mendesak. Tanpa itu, target pembangunan rumah rakyat akan terus tertinggal, dan sektor properti akan tetap menjadi mesin pertumbuhan yang tertahan.

Sumber: google.com