Kota Ho Chi Minh Minta Masukan 3 RUU Tanah, Perumahan, dan Properti

Delegasi Majelis Nasional Kota Ho Chi Minh menggelar konferensi untuk menjaring masukan atas tiga rancangan undang-undang: Pertanahan, Perumahan, dan Usaha Properti. Para delegasi menyoroti harga tanah yang mahal serta prosedur berbelit yang menghambat proyek.

Kronologi Konferensi dan Fokus Pembahasan Tiga RUU

Konferensi berlangsung pada 13 November 2026 dan dihadiri sejumlah anggota Majelis Nasional dari Kota Ho Chi Minh. Agenda utamanya adalah mengumpulkan pendapat atas rancangan amandemen Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Usaha Properti, dan Undang-Undang Perumahan. Ketiga regulasi itu saling terkait erat dengan sektor properti dan pasar tanah di Vietnam.

Menurut laporan HTV, para delegasi menekankan bahwa amandemen dan perbaikan aturan hukum harus berangkat dari realitas praktis. Konsistensi antara hukum tanah, perumahan, bisnis real estat, dan peraturan terkait menjadi syarat utama agar kebijakan tidak saling bertabrakan di lapangan.

Selain itu, konferensi menyoroti perlunya penguatan koordinasi antarlembaga. Prosedur yang tumpang tindih disebut memperpanjang pelaksanaan proyek, sehingga investasi tertahan dan biaya membengkak. Pembahasan tidak berhenti pada substansi undang-undang, tetapi juga menyentuh mekanisme kerja lintas instansi yang selama ini dinilai lambat.

Delegasi juga membahas peninjauan klasifikasi tanah, indikator penggunaan lahan, serta perencanaan dan rencana penggunaan lahan. Arahan konferensi menyebut restrukturisasi harus konsisten dengan model pemerintahan lokal dua tingkat, mengurangi rencana yang sudah usang, dan meminimalkan tumpang tindih.

Le Huu Nghia Soroti Biaya Penggunaan Lahan

Anggota Majelis Nasional Kota Ho Chi Minh, Le Huu Nghia, menyatakan pelaku usaha masih menghadapi banyak kendala dalam menghitung biaya penggunaan lahan. Menurut dia, mekanisme untuk mengurangi biaya lahan perlu dipertimbangkan agar harga perumahan turun.

"Bagaimana kita dapat menurunkan harga tanah dan biaya penggunaan lahan untuk menurunkan harga perumahan? Karena hanya dengan menurunkan harga perumahan kita dapat menarik investasi," kata Le Huu Nghia dalam konferensi tersebut.

Pernyataan itu menyentuh akar persoalan pasar properti Vietnam. Harga tanah yang tinggi membuat biaya pembangunan rumah ikut melonjak, sehingga daya beli masyarakat tergerus dan minat investor asing maupun domestik melemah. Le Huu Nghia menempatkan penurunan harga perumahan sebagai kunci daya tarik investasi.

Dalam pandangan delegasi, persoalan bukan sekadar angka di atas kertas. Ketidakjelasan metode penghitungan biaya penggunaan lahan membuat pengembang ragu melanjutkan proyek, sementara pemerintah daerah kesulitan menetapkan nilai yang adil bagi kedua pihak.

Usulan Pham Ngoc Thuan soal Waktu Penetapan Harga Tanah Kontrak BT

Anggota Majelis Nasional Kota Ho Chi Minh, Pham Ngoc Thuan, mengangkat persoalan teknis yang selama ini memicu sengketa: waktu penetapan harga tanah untuk lahan yang digunakan membayar kontrak BT (Transfer Bangun). Ia mengusulkan agar waktu tersebut mengacu pada saat negara menandatangani kontrak BT.

"Antara perusahaan dan negara, ketika negara telah menyetujui semuanya mulai dari desain dasar hingga proyek investasi, waktu penandatanganan kontrak BT seharusnya adalah waktu konfirmasi harga tanah," ujar Pham Ngoc Thuan.

Usulan itu bertujuan memberi kepastian hukum bagi pengembang. Dalam skema BT, pengembang membangun infrastruktur lebih dulu, lalu menerima pembayaran berupa lahan. Jika harga tanah baru ditetapkan bertahun-tahun setelah kontrak diteken, nilai pembayaran bisa melenceng jauh dari kesepakatan awal.

Ketidakpastian semacam ini kerap berujung pada sengketa antara pengembang dan pemerintah daerah. Penetapan waktu yang jelas diyakini dapat mempersempit ruang perdebatan dan mempercepat penyelesaian proyek infrastruktur yang tertunda.

Dorongan Penyederhanaan Prosedur dan Integrasi Perizinan

Selain harga tanah, delegasi menyoroti peninjauan klasifikasi tanah, indikator penggunaan lahan, serta perencanaan dan rencana penggunaan lahan. Restrukturisasi diminta konsisten dengan model pemerintahan lokal dua tingkat yang sedang diterapkan Vietnam.

Para delegasi menilai tumpang tindih prosedur menjadi penyebab utama molornya pelaksanaan proyek. Berikut sejumlah poin yang disorot dalam konferensi:

• Amandemen harus berangkat dari realitas praktis, bukan sekadar teori normatif.
• Konsistensi antara hukum tanah, perumahan, bisnis real estat, dan peraturan terkait.
• Penguatan koordinasi antarlembaga untuk memangkas prosedur yang tumpang tindih.
• Peninjauan klasifikasi tanah dan indikator penggunaan lahan agar sesuai pemerintahan lokal dua tingkat.
• Pengurangan rencana usang dan minimalisasi tumpang tindih perizinan.

Masukan ini penting karena tiga RUU tersebut akan menjadi payung hukum bagi sektor properti dalam beberapa tahun ke depan. Kesalahan rumusan di tingkat undang-undang berpotensi menimbulkan masalah baru di tingkat implementasi.

Vo Hoang Ngan: Pengalaman Kota Ho Chi Minh Jadi Dasar Penyempurnaan RUU

Wakil Ketua Delegasi Majelis Nasional Kota Ho Chi Minh, Vo Hoang Ngan, menyatakan masukan dari pengalaman praktis Kota Ho Chi Minh diharapkan menjadi dasar bagi otoritas untuk meneliti dan menyempurnakan rancangan undang-undang.

Menurut dia, hal itu memastikan kebijakan yang telah disahkan dapat diimplementasikan dengan cepat. Kebijakan juga harus memenuhi persyaratan pembangunan sosial-ekonomi serta kepentingan sah masyarakat dan dunia usaha.

Pernyataan Vo Hoang Ngan menegaskan posisi Kota Ho Chi Minh sebagai laboratorium kebijakan. Sebagai pusat ekonomi terbesar Vietnam, kota ini menghadapi persoalan tanah dan properti paling kompleks, sehingga pengalamannya relevan bagi penyusunan regulasi nasional.

Konferensi ini menjadi bagian dari proses penjaringan aspirasi sebelum RUU dibahas lebih lanjut di Majelis Nasional. Hasilnya diharapkan memperkecil jarak antara norma hukum dan kenyataan di lapangan.

Dampak bagi Pasar Properti dan Investasi

Jika usulan para delegasi diakomodasi, ada tiga dampak yang paling mungkin muncul. Pertama, harga perumahan berpotensi lebih terkendali bila biaya penggunaan lahan dapat ditekan. Kedua, kepastian waktu penetapan harga tanah dalam kontrak BT dapat mempercepat proyek infrastruktur.

Ketiga, penyederhanaan prosedur berpeluang meningkatkan minat investor, terutama pada segmen real estat yang selama ini terhambat perizinan. Namun, semua bergantung pada rumusan final RUU dan konsistensi pelaksanaannya di daerah.

Bagi masyarakat, dampak paling langsung adalah akses terhadap rumah yang lebih terjangkau. Bagi dunia usaha, kepastian hukum menjadi faktor penentu apakah proyek dilanjutkan atau ditunda. Kedua kepentingan itu bertemu pada satu titik: kejelasan aturan main soal tanah.

Sumber pemberitaan ini adalah Vietnam.vn, yang mengutip laporan HTV. Proses penjaringan pendapat masih berlanjut, dan hasil konferensi akan menjadi bahan pertimbangan dalam penyempurnaan tiga RUU tersebut.

Analisis Redaksi

Konferensi di Kota Ho Chi Minh memperlihatkan pola yang akrab di banyak negara berkembang: undang-undang tanah dan properti sering tertinggal dari kenyataan lapangan. Para delegasi tidak berbicara soal prinsip besar, tetapi soal hal yang sangat teknis—waktu penetapan harga tanah dalam kontrak BT, metode penghitungan biaya penggunaan lahan, dan tumpang tindih perizinan. Justru di detail semacam inilah proyek macet atau jalan.

Yang menarik, usulan Le Huu Nghia menempatkan harga perumahan sebagai variabel investasi, bukan sekadar isu sosial. Logikanya sederhana: jika rumah mahal, investor enggan masuk, dan ekonomi kehilangan dorongan. Namun, menekan biaya lahan tidak bisa dilakukan sembarangan, karena negara juga berkepentingan menjaga nilai aset publik. Di sinilah keseimbangan yang sulit itu diuji.

Usulan Pham Ngoc Thuan soal kontrak BT menyentuh akar sengketa yang jarang diberitakan. Kepastian waktu penetapan harga tanah adalah bentuk keadilan prosedural bagi pengembang, sekaligus perlindungan bagi negara dari klaim yang membengkak. Jika RUU mampu merumuskan ini dengan jelas, dampaknya terasa jauh melampaui satu proyek—ia membangun kepercayaan terhadap seluruh sistem perizinan.

Tantangan berikutnya ada pada eksekusi. Sebagus apa pun RUU, ia hanya akan berfungsi jika pemerintah daerah dan kementerian terkait berhenti melempar tanggung jawab. Vo Hoang Ngan menyebut pentingnya implementasi cepat. Publik dan pelaku usaha akan menilai tiga RUU ini dari satu hal: apakah setelah disahkan, proyek benar-benar berjalan lebih cepat dari sebelumnya.